인천지방법원 2024타경566099. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터 공장동 7층 702호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 주식회사가온세정이 2022년 3월 30일 거래가 1,051,538,400원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 명의 채권최고액 2,121,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 한국토지신탁 근저당·경매개시결정·신용보증기금 가압류·국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 확인되지 않아 실질취득액은 최저매각가 123,766,000원입니다. 다만 가격이 감정가의 약 12%까지 내려갔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 감정평가서에는 702호와 인접한 703호가 같은 소유자이며 안내표지판에도 두 호수가 주식회사가온세정으로 함께 표시돼 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 7층 702호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(공장·지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사가온세정 (2022.03.30. 거래가 1,051,538,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,052,000,000원 / 123,766,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국토지신탁 / 105,153,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022년 3월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 권리는 인접한 703호를 공동담보로 포함하고 있습니다. 그 뒤 설정된 한국토지신탁 근저당과 두 건의 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 배당추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 등기상 인수액 0원과 별개로 현장 점유자·사업자등록·전입 또는 임대차 현황을 다시 확인해야 합니다. 국세 압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 우선 배당 세액은 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 11.76%라도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 123,766,000원으로 감정가 1,052,000,000원의 11.76%입니다. 감정가에서 928,234,000원 낮아졌지만, 6회 유찰은 단순 할인 이상의 신호입니다. 공장·지식산업센터의 실제 거래가, 관리비와 공과금, 입주 가능 업종, 내부 독립성, 현장 가동 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 123,766,000원 | 11.76% | 2,382,451,332원 |
| 7회 유찰 시 | 86,636,200원 | 8.24% | 2,419,007,860원 |
| 8회 유찰 시 | 60,645,339원 | 5.76% | 2,444,530,885원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,532,724원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,121,000,000원 | 121,233,276원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 126,184,608원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 256,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,503,684,608원 중 채권자 예상배당은 121,233,276원이며, 예상 미배당은 2,382,451,332원입니다. 신청채권자 청구액은 105,153,840원이지만 현재 회차 추정배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 7층 702호입니다.
- 주위환경. 인천푸른나래공원 북서측 인근으로 지식산업센터, 일반공장, 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통·도로. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 토지. 공장용지 23,146.9㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 독립성 확인. 702호와 703호의 소유자가 모두 주식회사가온세정이고, 7층 안내표지판에도 두 호수가 함께 표시돼 있어 내부 일체이용 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702·703호 내부 확인. 출입문, 벽체, 전기·수도 계량, 소방구획, 설비 배관이 독립돼 있는지 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자, 사업자등록, 임대차계약, 점유 시작일을 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 비율이 아니라 같은 지식산업센터와 인근 공장 호실의 실제 거래가·임대료·공실을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 입주·사용 요건. 일반산업단지와 지식산업센터의 입주 가능 업종, 공장등록 및 실제 사용 가능 여부를 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기와 관련해 취득 주체·사용 목적에 따른 적용 여부를 확인하세요.
- 공동담보·중복 사건. 703호 공동담보와 2025타경507865 경매개시결정의 진행상황을 사건기록에서 대조하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류와 별개로 당해세, 관리비, 전기·수도 등 미납액과 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 현장확인형”
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 등기상 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 분명합니다. 그러나 최저가가 123,766,000원까지 낮아진 이유를 단순 할인으로만 해석해서는 안 됩니다. 이미 6회 유찰됐고, 공장·지식산업센터라는 용도에 더해 702호와 703호의 내부 일체이용 가능성이 명시돼 있습니다. 신청채권자도 현재 추정배당을 받지 못하는 구조이며 채권 미배당은 2,382,451,332원에 달합니다.
권리상 인수는 없지만 가격과 사용성은 아직 검증되지 않았습니다. 독립된 한 개 호실로 즉시 사용·처분할 수 있는지, 실제 점유자와 임대차가 없는지, 산업단지 입주 요건을 충족하는지, 같은 건물의 거래가격이 얼마인지까지 확인한 뒤에야 123,766,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 현장 독립성·사용 가능성·실제 환금성입니다.
