인천지방법원 2024타경566099. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터공장동 7층 703호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자인 주식회사가온세정은 2022년 3월 30일 거래가액 1,081,954,800원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,121,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 한국토지신탁 근저당·경매개시결정·신용보증기금 가압류·국 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 11.76%인 123,412,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 6회 유찰은 그만큼 시장이 가격·용도·점유·환금성을 반복적으로 보수 평가했다는 신호이기도 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 · 위생·급배수·승강기·소화전설비 |
| 소유자 | 주식회사가온세정 (2022.03.30. 거래가액 1,081,954,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,049,000,000원 / 123,412,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 105,153,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022년 3월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,121,000,000원이며 702호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 703호 한 호실의 독립적인 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 후순위인 한국토지신탁 근저당과 두 건의 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 국 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 현재 회차 배당표 (매각가 123,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,527,768원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,121,000,000원 | 120,884,232원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 129,834,576원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 256,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,507,334,576원 중 예상 배당액은 120,884,232원이며, 미배당액은 2,386,450,344원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
③ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 123,412,000원 | 2,386,450,344원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 86,388,400원 | 2,422,901,167원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 60,471,879원 | 2,448,351,191원 | 0원 |
후순위 한국토지신탁의 청구금액은 105,153,840원이지만, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 신청채권자 배당은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 선순위 중소기업은행 근저당과 집행비용이 매각대금을 먼저 소진하기 때문입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 인천푸른나래공원 북서측 인근으로, 지식산업센터·일반공장·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북동측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡이며 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장형 집합건물이고 이미 6회 유찰된 만큼, 가격뿐 아니라 업종 적합성·산업단지 입주요건·관리규약·재매각 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 703호 특정 확인. 경매 대상 주소와 감정요항의 702호 표기를 등기부·집합건축물대장·감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 702·703호 일체 이용 확인. 내부 벽체, 출입구, 전기·급배수·환기·소방설비가 두 호실에 걸쳐 연결됐는지 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 사업자등록, 출입 표지, 관리사무소 확인을 통해 사용 주체와 점유 권원을 파악하세요.
- 사건번호 대조. 등기 경매개시결정 원문에는 2024타경566105가 기재되어 있어, 본 사건 2024타경566099와의 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 702호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보목록과 배당관계를 대조하세요.
- 산업단지 이용 제한. 입주 가능 업종, 공장등록, 관리기관 승인, 관리규약과 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비·전기료·수도료·공용설비 분담금과 당해세를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고 동일 센터·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대·공실 자료를 별도 조사하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 6회 유찰, 임대관계 미상, 702호와 703호의 일체 사용 가능성, 감정요항의 호수 표기와 사건번호 원문의 불일치까지 확인할 항목이 겹칩니다.
따라서 감정가 1,049,000,000원에서 최저가 123,412,000원으로 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원이나, 현황 경계와 점유가 확정되기 전에는 응찰 보류가 합리적입니다. 권리분석의 결론은 안전 쪽이지만, 최종 판단을 좌우하는 것은 703호의 실제 범위와 사용 상태입니다.
