수원지방법원 2025타경56330. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 1층 123호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 가격시점 현재는 영업을 하고 있지 않는 상태로 기재돼 있습니다. 권리의 출발점은 2024.04.30 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 표시는 있습니다. 다만 2건 모두 전입신고일이 2024.06.10으로 말소기준권리 2024.04.30보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고도 아닙니다. 따라서 보증금 30,000,000원씩을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다. 이 사건의 핵심은 ‘인수 리스크’보다 신건 가격을 감정가 그대로 받아도 되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 1층123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 가격시점 현재 영업을 하고 있지 않는 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 |
| 소유자 | 주식회사삼한통상 (2024.04.30 소유권이전, 거래가액 1,876,709,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 1,710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 2,598,141,771원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원, 채무자는 주식회사삼한통상, 근저당권자는 한국양계축산업협동조합입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·중소기업은행·국민건강보험공단·수원시·중소벤처기업진흥공단 권리가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2건, 대항력은 없음
현황조사상 임차인으로 2건이 표시됩니다. 둘 다 보증기관 승계·대위 신고가 아니므로 실제 임차인 신고로 보되, 전입신고일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 확정일자·배당요구 자료는 제공되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도쿄타르트 수원점 (박상희) | 테크트리 영통 지식산업센터 1층 123호 112.1900㎡ | 30,000,000원 | 7,500,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 메종드리즈팡 수원점 (박상희 | 테크트리 영통 지식산업센터 1층 124호 118.7800㎡ | 30,000,000원 | 7,500,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,500,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 3,060,000,000원 | 1,690,500,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 73,009,844원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 180,840,821원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 33,264,600원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 370,328,546원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 1,710,000,000원을 가정하면 집행비용 19,500,000원 차감 후 1,690,500,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 전체 채권 신고액 기준 미배당은 2,476,943,811원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 “영동중학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근에는 아파트단지, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철수인분당선 망포역이 소재합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 가격시점 현재는 영업을 하고 있지 않는 상태입니다.
- 토지·도로. 토지는 공장(지식산업센터), 근린생활시설용지의 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이 표시됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력 인수형은 아니므로 실질취득은 최저가 1,710,000,000원 + 인수 0원입니다. 가격 판단도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 임차인 확인. 현황조사상 임차인 2건 모두 대항력 없음으로 표시되지만, 확정일자·배당요구 자료는 제공되지 않았습니다. 원본 명세서 확인이 필요합니다.
- 영업 상태 확인. 감정요항표상 일반음식점이나 가격시점 현재 영업을 하고 있지 않는 상태입니다. 내부 상태와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 메모가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당 순위가 바뀌면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 검증. 지식산업센터 1층 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 임대수요·업종 제한·관리비·공실 기간을 따로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건은 대항력 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 물건 성격은 근린시설, 이용상태는 일반음식점, 가격시점 현재 영업하지 않는 상태입니다. 신건 최저가 1,710,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 입찰의 승부처는 실질취득 1,710,000,000원에 맞는 임대·매매 시세가 실제로 확인되는지입니다.
