수원지방법원 2025타경56330. 수원 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 1층124호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사삼한통상이며, 2024년 취득 거래가액은 1,986,933,000원입니다. 2024년 4월 30일 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금·경기신용보증재단 등 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

말소기준권리인 한국양계축산업협동조합 근저당 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당 채권최고액은 3,060,000,000원으로 매각가를 초과하며, 배당에서는 후순위 권리가 대부분 미배당됩니다.

② 임차인 분석

두 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금 합계 60,000,000원은 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,810,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 영동중학교 북서측 인근으로 아파트단지·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 버스와 수인분당선 망포역 이용이 가능합니다.
• 시설. 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 건물, 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 근린시설로 업종 적합성과 공실 해소 여부가 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 인수액은 0원이지만 실제 영업 가능성과 임대수요를 확인해야 합니다.
• 감정가 18.1억에 대한 시장 검증 자료가 없어 보수적 가격 판단이 필요합니다.
• 관리비·공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영을 산다”

이 물건의 법률상 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 위험은 없습니다. 그러나 근린시설 경매에서는 권리보다 운영성과 환금성이 중요합니다. 현재 영업 중단 상태와 비교 시세 부재를 고려하면 신건 가격 접근은 충분한 검토가 필요합니다. 권리는 합격, 가격과 활용성은 확인이 필요한 물건입니다.