청주지방법원 2022타경1229. 제천시 백운면 원월리 180-3 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 박종호이며, 2020.10.30. 소유권보존과 같은 날 동제천새마을금고 명의의 채권최고액 430,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 수정대부 근저당권과 최준호 가압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 소멸 구조만 보면 매수인이 떠안을 담보권이나 임차보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용 연립·다세대 한 호를 사는 구조와 다릅니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 목록2 건물은 등기부상 단독주택, 건축물대장상 단독주택 일부 및 소매점이지만 현황은 솔가람펜션으로 이용됩니다. 목록3은 지목이 답이지만 현황상 펜션 주차장으로 이용하는 잡종지 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2022타경1229 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 원월리 180-3 · 충청북도 제천시 백운면 애련로2길 34 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 목록2 “솔가람펜션” · 목록3 펜션 주차장 및 정원수 식재 |
| 소유자 | 박종호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,625,000원 / 252,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 수정대부 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 요약 | 면적 995㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 32,400원/㎡ · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위가 매각대금을 흡수
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 계산되지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.10.30. 동제천새마을금고 근저당권이고, 이후 설정된 수정대부 근저당권과 최준호 가압류, 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
또한 말소기준 근저당권에는 원월리 180-3 외에 애련리 693-2, 원월리 180-10 등 공동담보가 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행 내역도 함께 대조해야 선순위 채권의 실제 잔액과 배당관계를 정확히 판단할 수 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 64.0%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 394,625,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 252,560,000원으로 감정가의 64.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 252,560,000원입니다.
다만 동일 용도·인근 펜션 또는 복합건물의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 영업용 펜션의 가치는 건물 상태뿐 아니라 객실 구성, 영업 가능 여부, 도로 접근, 급수 방식, 토지 이용 제한과 농지취득자격증명 발급 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 252,560,000원 | 248,224,160원 | 641,775,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 202,048,000원 | 198,419,328원 | 691,580,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 161,638,400원 | 158,575,462원 | 731,424,538원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 252,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,335,840원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동제천새마을금고 | 430,000,000원 | 248,224,160원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사수정대부 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 최준호 | 290,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 최준호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 890,000,000원, 채권자 배당액은 248,224,160원, 미배당액은 641,775,840원입니다.
④ 현황·토지 리스크 — 펜션과 농지가 함께 묶였다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 목록1의 조경석과 조경수도 토지에 포함하여 평가했습니다.
- 현황 용도. 목록2는 등기부상 단독주택, 건축물대장상 단독주택 일부 및 소매점이지만 실제로는 “솔가람펜션”으로 이용됩니다.
- 급수. 상수도 없이 지하수관정을 이용하는 것으로 조사됐고, 해당 관정은 건물가치에 포함해 평가됐습니다.
- 목록3 현황. 지목은 답이지만 남측 펜션 주차장으로 이용하는 잡종지 상태이며 정원수가 식재되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 도로. 목록3은 세로(가) 도로에 접하며 소형차량 접근이 가능합니다.
별도 감정요항표에는 대상토지 기호1이 지적상 맹지이고, 인접한 소유자 및 타인 소유 토지의 현황 도로 부분을 통해 출입할 수 있다고 기재되어 있습니다. 이 내용 역시 봉양읍 미당리 소재지를 전제로 작성되어 있어 본건 원월리 물건에 적용되는 사항인지 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에서 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 건축물 용도 대조. 등기부의 단독주택, 건축물대장의 단독주택·소매점, 현황 펜션 사이의 차이와 숙박 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·구조와 감정평가 포함 범위를 현장 및 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 지하수관정 확인. 관정의 수량·수질·허가 또는 신고 상태, 유지비와 겨울철 이용 가능성을 확인하세요.
- 경계·주차장 확인. 지목 답인 목록3의 실제 경계와 펜션 주차장 사용 범위, 정원수 위치를 측량도 및 현황과 비교하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권의 공동담보 목록과 다른 담보물의 경매·배당 진행 상태를 확인하세요.
- 배당권자 확인. 근저당권 이전 및 근질권 설정 이후 실제 배당권자와 채권 잔액을 최신 등기부·채권계산서로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 펜션 운영자와 실제 점유자, 집기·비품 소유관계는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64.0%만 보지 말고 인근 펜션·전원주택·토지 거래와 예상 보수비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장·토지이용계획확인서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다.
현재 최저가는 252,560,000원, 감정가의 64.0%입니다. 그럼에도 동일 용도의 실거래 비교가 없고, 현황 펜션·일괄매각·제시외 건물·지하수관정·농지취득자격증명·토지 이용상태가 함께 얽혀 있어 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 특히 농취증 미제출은 매수보증금 몰수로 직결되므로 단순한 사후 확인 항목이 아닙니다.
권리는 조건부 합격, 가격과 현장은 보류. 이 물건은 낮아진 최저가보다 농취증 발급 가능성, 펜션의 적법한 이용 가능 여부, 건물·제시외 시설 상태와 실제 토지 경계를 먼저 확인해야 하는 현장검증형 물건입니다.
