청주지방법원 2022타경1229. 제천시 백운면 원월리의 연립·다세대 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 현황상 ‘청기와 민박’으로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물과 상수도 인입시설, 사용하지 않는 지하수관정시설, 3kw 태양광발전설비가 포함됩니다. 소유자는 박종호이고, 최저매각가는 210,307,000원으로 감정가 328,605,430원의 64%까지 내려온 상태입니다.
표면적으로는 임차인이 없고 배당 후 금액 인수도 없어 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 배당표가 아니라 매각으로 없어지지 않는 권리입니다. 매각물건명세서에는 목록16과 목록17의 각각 을구 1번 구분지상권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 ‘인수금 0원’과 ‘인수권리 없음’은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2022타경1229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 원월리 200-4 · 충청북도 제천시 백운면 애련로2길 35-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 청기와 민박 |
| 소유자 | 박종호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 328,605,430원 / 210,307,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 수정대부 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 구분지상권이 남는다
건물 등기상 말소기준은 2020.10.22. 설정된 을구 7번 동제천새마을금고 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 설정된 권순정 근저당권 150,000,000원, 주식회사 수정대부 근저당권 170,000,000원과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 7번 근저당권은 2024.08.23. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사 앞으로 채권최고액 234,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 예상배당표는 동제천새마을금고 명의로 계산돼 있으므로 실제 배당 수령주체와 채권관계는 최신 등기부와 배당요구 서류에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘감정가 대비’ 수치다
현재 최저매각가 210,307,000원은 감정가 328,605,430원의 64%입니다. 다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
이 물건은 일반 주거용 한 호실이 아니라 토지와 건물, 민박 이용 현황, 제시외 시설, 구분지상권 인수와 법정지상권 불확실성이 함께 얽혀 있습니다. 따라서 가격 판단은 단순 면적당 거래가보다 구분지상권이 실제 사용·개발·담보가치에 미치는 영향과 매각대상별 감정평가액을 분리해 검토하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,744,298원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 동제천새마을금고 | 234,000,000원 | 206,562,702원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 권순정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사 수정대부 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 곽종철 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 곽종철 | 13,893,636원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 최준호 | 290,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 최준호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 929,893,636원 중 예상배당은 206,562,702원이며, 미배당은 723,330,934원입니다. 신청채권 270,000,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 목록16·17 구분지상권등기는 별도로 승계됩니다.
④ 현황·토지·제시외 건물 리스크
- 현황 이용. 목록5 건물은 현황상 한 동의 건물로 이용 중이며, 청기와 민박으로 조사됐습니다.
- 부대시설. 상수도가 인입돼 있고 지하수관정시설은 있으나 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐습니다. 태양광발전설비 3kw는 건물가치에 포함해 평가됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 매각대상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 목록6 현황. 지목은 잡종지이나 현황은 인접 주택·펜션과 함께 부속토지로 이용 중입니다.
- 매각 제외 건물. 목록6에는 일반건축물대장에 등재된 미등기 통나무구조 기와지붕 단층 건물 40㎡가 소재하며, 매각대상은 아닙니다. 이 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 토지 지표. 토지면적 486.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 45,900원/㎡입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역·가축사육제한구역·하천구역에 포함되고, 준보전산지와 보전관리지역에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록16·17 등기 원문. 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 지료, 도면을 확인하고 실제 건물·진입로·시설과 중첩되는지 대조하세요.
- 매각 제외 건물. 목록6의 미등기 건물 40㎡에 대한 소유자, 점유자, 건축 시기와 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요.
- 매각대상 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 포함되지 않는 미등기 건물을 현장에서 명확히 구분하세요.
- 민박 운영 현황. 현황상 청기와 민박으로 이용 중이므로 영업시설·비품·점유관계와 낙찰 후 인도 범위를 확인하세요.
- 배당 수령주체. 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 채권관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지·건물·시설별 감정평가액과 인근 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 병합 사건 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이 사건은 임차인 0명이고 배당계산상 매수인 금액 인수도 0원이지만, 권리분석 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 목록16·17의 구분지상권등기 2건이 소멸하지 않고 매수인에게 인수되며, 목록6의 매각 제외 미등기 건물은 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
현재 최저가는 210,307,000원으로 감정가의 64%까지 하락했지만, 실거래 비교 없이 이를 시세 할인으로 단정할 수 없고 유찰이 더 진행돼도 인수권리와 법정지상권 불확실성은 해소되지 않습니다. 가격보다 먼저 구분지상권의 실제 영향과 매각 제외 건물의 토지 사용관계를 확정해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 감정가 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.
