97,069,000원
인천지방법원 2025타경1095. 인천 서구 가좌동 가좌타워지식산업센터 5층 504호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 백진욱은 2021.07.21. 매매를 원인으로 2021.08.05. 거래가액 309,649,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단의 6,250,000원 가압류, 신용보증기금의 90,000,000원 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 차례로 기입됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦기 때문에 매각으로 소멸하며, 근저당권의 배당 부족액이나 후순위 가압류의 미배당액도 낙찰자에게 이전되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 제5층 제504호 도로명: 인천광역시 서구 백범로630번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하 1층/지상 14층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2019.05.31. |
| 소유자 | 백진욱 (2021.08.05. 소유권이전 · 거래가액 309,649,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 97,069,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 351,430,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2021.08.05. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 하나은행의 채권최고액은 444,000,000원이고, 이 사건의 신청채권 청구액은 351,430,938원입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 점유관계 — 504호와 505호 기재를 구분해야 한다
| 점유자 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세계마그네슘 백진욱 | 505호 | 2021.11.26. | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 점유자는 505호이고, 전입일 2021.11.26.은 말소기준일 2021.08.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 경매 대상은 504호이므로 이 기재를 본건 504호의 임차관계로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 위치 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오입니다. 최초 감정가는 283,000,000원이었으나 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 97,069,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 67,948,300원, 그다음은 47,563,810원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,069,000원 | 94,921,758원 | 445,328,242원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,948,300원 | 66,325,231원 | 473,924,769원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,563,810원 | 46,307,661원 | 493,942,339원 | 0원 |
감정가 대비 할인폭만 보면 숫자는 크게 낮아졌습니다. 그러나 감정가는 시세와 동일한 개념이 아니며, 본건은 주거용 아파트가 아닌 공장 용도의 지식산업센터입니다. 3회 유찰이라는 결과 자체도 가격·점유·용도·자금조달 조건을 함께 검증해야 한다는 신호입니다. 실질취득액은 현재 기준 97,069,000원이지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,147,242원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 444,000,000원 | 94,921,758원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 540,250,000원 기준 예상 미배당액은 445,328,242원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 하나은행 근저당은 가좌타워지식산업센터 5층 505호를 공동담보로 포함하고 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하 1층/지상 14층 건물입니다. 사용승인일은 2019.05.31.입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 가재울역 남동측 인근으로, 주변에는 지식산업센터와 공장이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있고, 북서측 약 30m 및 남서측 약 10m 포장도로와 접해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,305.7㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 설치되어 있으며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 주거용이 아닌 공장 용도의 지식산업센터이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율뿐 아니라 실제 사용 가능성·입주 조건·점유 상태를 가격과 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유 확인. 경매 대상은 504호이나 현황조사 점유 기재는 505호입니다. 출입문 호수, 내부 경계벽, 사용 주체와 사업자 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- ‘영신기업’ 표시 확인. 엘리베이터 입구 층별 안내의 영신기업 표기가 504호와 어떤 관계인지, 실제 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 505호 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 505호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보 물건의 진행·매각·배당 관계를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 예정 업종의 입주 가능 여부, 관리규약과 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 현장은 확인”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.05. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당이 부족해도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
반면 입찰 판단의 핵심은 현장과 가격입니다. 대상은 504호인데 점유 기재는 505호이며, 층별 안내에는 ‘영신기업’이 표시되어 있습니다. 현재 최저가는 97,069,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 3회 유찰과 공장 용도의 특수성을 고려하면 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 다만 504호의 실제 점유·사용 가능성과 적정가격을 확인한 뒤 입찰해야 하는 현장검증형 물건입니다.
