인천지방법원 2025타경1095. 인천 서구 가좌동 가좌타워지식산업센터 5층 505호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 백진욱은 2021년 7월 21일 매매를 원인으로 거래가액 200,298,000원에 취득했고, 2021년 8월 5일 소유권이전과 동시에 하나은행에 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 같은 건물 5층 504호와 공동담보로 기재돼 있습니다.

이후 2025년 경기신용보증재단 6,250,000원, 신용보증기금 90,000,000원의 가압류가 차례로 등기됐고, 하나은행이 청구금액 351,430,938원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 가장 앞선 하나은행 근저당이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

말소기준은 2021년 8월 5일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며 5층 504호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

조사된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2021년 11월 26일은 말소기준일인 2021년 8월 5일보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금 반환채무가 인수되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 단정 금지

감정가 192,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,856,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 지식산업센터의 최근 실거래 기준이 제시돼 있지 않아, 큰 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인이 없으므로 미배당 채권이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 각 회차에서 권리상 실질취득 기준은 낙찰가와 같고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 공장용 지식산업센터의 매매·임대수요와 관리 상태를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐으며, 채권 총액 540,250,000원 중 채권자 예상배당은 64,270,592원, 미배당액은 475,979,408원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가재울역 남동측 인근에 위치하며 주변에는 지식산업센터와 공장이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 공장용지 3,305.7㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 14층 건물이며 승강기·소방·급배수·급탕설비가 설치돼 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 현황상 호별 경계벽이 존재하며, 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현황조사의 주식회사 세계마그네슘 백진욱과 층별 안내의 영신기업 표기가 서로 다르므로 명도 상대방을 확인하세요.
• 임차관계 원본 대조. 전입일·보증금·점유 부분과 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 현장에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보인 5층 504호의 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가·임대가·공실 상태를 확인하세요.
• 공장 이용상태. 공부상 공장 용도와 실제 사용상태, 호별 경계, 설비 상태를 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 관계 기관과 관리 주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 먼저

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 보증금 20,000,000원의 임차인도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 공장용 지식산업센터는 실제 매매가·임대수요·공실·관리 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있고, 층별 안내에 표시된 업체와 조사된 점유자가 다릅니다. 결론은 권리는 합격, 가격·점유·환금성은 확인 후 판단입니다.