86,388,000원
인천지방법원 2025타경505541. 주안제이타워2차지식산업센터 1층 125호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재는 부동산중개사무실로 이용 중입니다. 감정가는 514,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,388,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 1명의 보증금 인수입니다.
말소기준은 2022.06.09 설정된 지도농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.12.17 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 압류·가압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 백미애의 전입일이 2019.07.10으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원이 전액 매수인에게 승계되므로, 현재 회차 실질취득금액은 86,388,000원 + 10,000,000원 = 96,388,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 방축로 312, 1층125호 (주안동,주안제이타워2차지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 부동산중개사무실로 이용 중 |
| 건물 | 지하1층/지상14층 건물 내 제1층 제125호 · 사용승인일 2019.01.28 |
| 소유자 | 주식회사피데스컴퍼니 · 2019.05.17 소유권이전 · 거래가액 578,367,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 86,388,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 599,010,564원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.09 지도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 494,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 1명은 남는다
등기상 말소기준권리 이후에 들어온 미추홀구 압류, 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 이미숙 가압류, 김상록 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기권리 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 실제 임차인은 2명이며, 그중 백미애는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 전표성은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백미애 | 2019.07.10 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 전표성 | 2023.01.18 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가 17%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 86,388,000원으로 감정가 514,000,000원의 16.81%입니다. 절대가격만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞지만, 이 물건은 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 별도로 승계합니다. 따라서 실제 자금부담은 96,388,000원부터 출발합니다.
또한 물건은 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설이고, 감정평가상 주위는 공업용부동산·근린생활시설 등이 혼재하며 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 경매시장에서 응찰수요가 강하지 않았음을 보여줍니다. 그러므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하기보다 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일 건물·인근 근린시설의 거래 및 임대료를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,954,984원 |
| 인수 · 임차인 백미애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 494,000,000원 | 84,433,016원 |
| 3. 근저당 · 김상록 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 61,540,262원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이미숙 | 23,730,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,379,270,262원 중 예상배당은 84,433,016원이고, 미배당은 2,294,837,246원입니다. 백미애 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고상 현재 부동산중개사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 인천2호선 주안국가산단역 서측 인근으로, 주위에는 공업용부동산과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 31미터, 남동측 약 22미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 건물. 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조), 지하1층/지상14층, 사용승인일 2019.01.28이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화물용 승강기, 소화전, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 86,388,000원에 백미애 보증금 10,000,000원을 더한 96,388,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 백미애 임차관계 재확인. 전입일 2019.07.10, 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원, 배당요구일 2025.03.10입니다. 대항력 및 배당·인수 관계를 매각기일 전 원본 명세서로 다시 대조해야 합니다.
- 전표성 임차관계 확인. 전입일 2023.01.18, 보증금 10,000,000원, 월세 900,000원, 배당요구일 2025.02.07이며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·임대수익·업종 제한·관리비·현장 상태 등 다른 요인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 산업단지·용도 규제 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 내 근린생활시설이므로 실제 사용 가능 업종과 입주·영업 관련 조건을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 1,000만원 인수와 5회 유찰의 이유다
이 물건은 감정가 514,000,000원에서 최저가 86,388,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 백미애 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 96,388,000원입니다. 등기부의 후순위 압류·가압류·근저당은 소멸하지만, 선순위 임차인의 대항력은 남습니다.
여기에 물건이 아파트가 아닌 제1종근린생활시설이고, 현재 부동산중개사무실로 이용되며 이미 5회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 임차인 인수는 존재하고, 가격은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단”입니다. 감정가 대비 할인율보다 현장 임대가치와 환금성, 선순위 임차관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
