74,088,000원
인천지방법원 2025타경505541. 인천 서구 가좌동 가좌타워지식산업센터 6층 608호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 216,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 74,088,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 금액만 낙찰자의 총부담으로 보면 안 됩니다. 2019.07.10. 전입한 임차인 백미애가 2022.06.09. 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원이 남는 구조이므로 매수인이 이를 별도로 승계합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 74,088,000원 + 10,000,000원 = 84,088,000원입니다. 다만 보증금 10,000,000원이 현재와 이후 시나리오의 매각가격보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 회차가 더 내려가면 실질취득도 매각가격과 함께 낮아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로630번길 16, 6층 608호 (가좌동, 가좌타워지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하 1층/지상 14층 · 6층 608호 · 사용승인일 2019.05.31. |
| 소유자 | 주식회사피데스컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 74,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 599,010,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.10. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 보증금은 인수
말소기준은 2022.06.09. 설정된 지도농업협동조합의 근저당권 429,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 설정된 김상록 근저당권 1,800,000,000원, 국의 압류, 이미숙 가압류 23,730,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백미애 | 2019.07.10. | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.03.10. | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 승계 10,000,000원 |
| 전표성 | 2023.01.18. | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.02.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 없음 |
백미애는 말소기준보다 약 3년 앞서 전입해 대항력이 인정되며, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 것으로 반영돼 있습니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 회수되는 금액이 없어 보증금 전액이 매수인에게 넘어옵니다. 전표성은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 216,000,000원의 34.3%인 74,088,000원입니다. 여기에 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 감정가의 약 38.9%인 84,088,000원이 됩니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 비교할 실거래 가격이 없으므로 이를 곧바로 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,088,000원 | 10,000,000원 | 84,088,000원 | 2,180,375,584원 |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 10,000,000원 | 61,861,600원 | 2,202,201,909원 |
| 5회 유찰 시 | 36,303,120원 | 10,000,000원 | 46,303,120원 | 2,217,480,336원 |
후속 회차에서도 인수액은 10,000,000원으로 동일하지만 매각가격이 내려가므로 실질취득도 61,861,600원, 46,303,120원으로 낮아집니다. 반면 매각대금으로 충족되지 못하는 채권액은 회차가 진행될수록 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,733,584원 |
| 인수. 임차인 백미애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 429,000,000원 | 72,354,416원 |
| 3. 근저당 · 김상록 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이미숙 | 23,730,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,252,730,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 72,354,416원입니다. 미배당액은 2,180,375,584원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 백미애 보증금 10,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천2호선 주안국가산단역 북동측 인근이며, 주변에는 아파트형 공장, 중소 규모 공업용 부동산과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주안국가산단역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 6층 608호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문조사를 참고해 조사됐습니다.
- 건물·설비. 프리케스트콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 위생·급배수설비, 화물용 승강기, 소화전과 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로 토지면적은 3,305.7㎡, 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 도로. 북서측 약 29미터, 남서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 1층 안내도에는 ‘삼원’으로 표시돼 있으나 출입문에는 간판이 없고 잠겨 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 포함. 입찰가와 별도로 백미애 보증금 10,000,000원을 자금계획에 반드시 포함하세요.
- 점유 확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유 여부, 사용 구획, 임대차 존속 여부와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 백미애 명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환과 목적물 인도는 서로 연결될 수 있으므로 반환 시점과 인도 합의를 함께 계획하세요.
- 전표성 점유. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 일정이 필요할 수 있습니다.
- 현장 상태. 출입문이 잠겨 있고 간판이 없는 것으로 조사됐으므로 내부 상태, 설비와 실제 사용자를 별도로 확인하세요.
- 용도·규제. 공장(지식산업센터) 이용과 일반공업지역·철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등 관련 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가와 실질취득은 감정가보다 낮지만, 현장 거래가격을 확인하기 전에는 시세 대비 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 총비용은 아니다”
세 차례 유찰로 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸해 단순해 보이지만, 백미애의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실이 결론을 바꿉니다. 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득은 84,088,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금은 남습니다. 또한 공장으로 이용되는 지식산업센터이고 내부 확인이 제한됐으며 실제 임차인이 2명인 만큼, 감정가 할인율보다 점유와 명도·현장 상태 확인이 우선입니다. 이 사건은 “최저가 74,088,000원”이 아니라 “실질취득 84,088,000원과 임차인 2명”을 기준으로 판단해야 합니다.
