인천지방법원 2025타경507391. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴의 집합건물 경매입니다. 등기상 소유자는 전진환이며, 2022.03.30 소유권이전과 같은 날 설정된 주성신용협동조합 근저당권 1,610,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2022.06.20 에이치비캐피탈 근저당, 2024년 국민은행·중소기업은행 가압류, 2026년 국·국민건강보험공단 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 1,798,000,000원에서 두 차례 유찰돼 881,020,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설·일반음식점이 포함되고, 현황상 골프연습장·스크린골프장으로 이용되는 상업용 집합건물입니다. 매각비고에도 일괄매각, 그리고 목록 1~5가 통합되어 골프연습장으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 9층 901호 · 도로명 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 901호~905호 공부상 제2종근린생활시설(골프연습장), 906호·907호 공부상 일반음식점(현황 스크린골프장 탐문) |
| 소유자 | 전진환 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 370,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,798,000,000원 / 881,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주성신용협동조합 / 1,399,683,590원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각비고 | 일괄매각 · 목록 1~5는 통합하여 골프연습장으로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
핵심은 2022.03.30 주성신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 2022.06.20 에이치비캐피탈 근저당과 2024년 이후 가압류·압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.02.12에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으나, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 1번 근저당권의 이전입니다.
② 임차인·점유 — 906호 1명, 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 유윤미 1명입니다. 점유 부분은 906호이며 보증금 25,000,000원, 월세 700,000원입니다. 전입일은 2024.06.21로 말소기준 2022.03.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.04.04 배당요구를 했고, 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유윤미 | 906호 | 2024.06.21 | 25,000,000원 | 700,000원 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 881,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,210,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주성신용협동조합 | 1,610,400,000원 | 869,809,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사에이치비캐피탈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,260,235원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 33,759,047원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 20,355,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 1,932,774,799원, 배당액은 869,809,800원, 미배당액은 1,062,964,999원입니다. 매각대금은 집행비용과 1순위 근저당 배당으로 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 더 빨리 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 881,020,000원 | 869,809,800원 | 1,062,964,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 616,714,000원 | 608,146,860원 | 1,324,627,939원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 431,699,800원 | 424,982,802원 | 1,507,791,997원 | 0원 |
3회 유찰 가정에서는 매각가 616,714,000원, 4회 유찰 가정에서는 431,699,800원까지 내려갑니다. 그만큼 채권자 미배당액은 각각 1,324,627,939원, 1,507,791,997원으로 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조보다 실제 시장가와 시설·점유 상태를 확인하는 것이 입찰가 결정의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 901호~905호는 공부상 제2종근린생활시설(골프연습장), 906호·907호는 공부상 일반음식점이며 현황은 스크린골프장으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 9층, 외벽은 강화유리 및 석재 등 마감이고 승강기·위생설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,644.9㎡, 상업용 평지이며 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 중로의 포장도로에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 환금성. 일괄매각·통합 골프연습장 사용이라는 특수성이 있고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 일반적인 주거용 물건처럼 환금성을 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각비고의 일괄매각 조건과 목록 1~5 통합 골프연습장 사용 상태를 원본 명세서에서 다시 확인하세요.
- 906호 점유. 유윤미 임차인의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 인도 상태와 점유 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.12 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 현재 채권관계와 배당 단계의 권리자를 원본 서류로 대조하세요.
- 후순위 압류. 국·국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조지만, 실제 배당·말소처리는 매각물건명세서와 배당표를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상업용 집합건물의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 통합사용 상태. 목록 1~5가 통합 골프연습장으로 사용 중인 만큼 구획·시설 상태와 향후 이용에 필요한 원상복구 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 표기를 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, “반값”이 곧 “저가”는 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.30 근저당이 말소기준이고, 확인된 906호 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 권리상 가장 큰 장점은 바로 이 부분입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 881,020,000원은 감정가 1,798,000,000원의 49%지만, 이를 뒷받침할 동일·인근 실거래 비교가 없습니다. 게다가 일괄매각, 통합 골프연습장 사용, 상업용 집합건물이라는 특수성이 있고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 별도 검증”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시설 상태와 상업용 시세·임대수익성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
