인천지방법원 2025타경507391. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 9층 906호입니다. 등기상 소유자는 전진환이고, 소유권이전은 2022.03.30. 접수됐으며 매매원인은 2020.07.10., 등기된 거래가액은 160,430,000원입니다. 같은 날 설정된 주성신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,610,400,000원이고 공동담보목록 제2022-732호가 기재되어 있습니다.
말소기준 이후 국민은행과 중소기업은행의 가압류, 주성신용협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.12.에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리 자체의 순위가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507391 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 9층 906호 · 도로명 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 스크린골프장으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 · 외벽 강화유리 및 석재 등 · 승강기설비 |
| 소유자 | 전진환 · 소유권이전 접수 2022.03.30. · 매매원인 2020.07.10. · 거래가액 160,430,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 191,590,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주성신용협동조합 / 1,399,683,590원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 목록 6~7은 통합하여 공부상 일반음식점으로 사용 중이며 스크린골프를 병행할 수 있는 형태로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.30. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 국민은행 가압류 118,260,235원, 중소기업은행 가압류 33,759,047원 및 20,355,517원, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 등기상 인수액은 0원입니다.
임차인 — 대항력은 없고, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유윤미 | 906호 | 2024.06.21. | 25,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유윤미는 보증금 25,000,000원, 월세 700,000원으로 906호를 점유하고 있고 전입일은 2024.06.21.입니다. 이는 말소기준일 2022.03.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.04.04. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 391,000,000원, 현재 최저매각가는 191,590,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 134,112,999원, 4회 유찰 시 93,879,099원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 상업용 집합건물의 실제 환금성입니다. 공부상 일반음식점, 현황 스크린골프장으로 탐문됐고, 목록 6~7은 통합 사용 중이며 매각은 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 따라서 낮아진 최저가 자체는 응찰 매력의 충분조건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,482,260원 |
| 2. 근저당 · 주성신용협동조합 | 1,610,400,000원 | 188,107,740원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 118,260,235원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 33,759,047원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 20,355,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,482,260원을 제외한 188,107,740원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다. 채권자 전체 청구액 1,782,774,799원 대비 미배당액은 1,594,667,059원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종1동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 906호와 907호는 공부상 일반음식점이며 현황은 스크린골프장으로 탐문됐습니다. 매각물건명세서에는 목록 6~7을 통합하여 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 속하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 중로의 포장도로에 각각 접하며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층에 위치하고 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리해 판단. 현재 191,590,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저평가를 단정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이 기재되어 있고 목록 6~7이 통합 사용 중이므로 실제 매각 대상과 현장 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현황 사용 확인. 906호는 공부상 일반음식점, 현황 스크린골프장으로 탐문됐습니다. 실제 시설 상태와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 유윤미 확인. 전입일 2024.06.21., 보증금 25,000,000원, 월세 700,000원, 배당요구일 2025.04.04.입니다. 대항력은 없지만 점유 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 확정일자 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2022-732호가 기재되어 있으므로 근저당 채권최고액 1,610,400,000원을 이 호실 단독 채무로 해석하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022.03.30. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 유윤미도 말소기준 이후인 2024.06.21. 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실과 가격 매력이 있다는 판단은 다릅니다. 이미 2회 유찰되어 391,000,000원의 감정가가 191,590,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공부상 일반음식점·현황 스크린골프장으로 사용되는 상업용 집합건물이고 목록 6~7의 통합 사용 및 일괄매각 조건이 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 환금성과 적정가격은 보수적으로 볼 물건”입니다. 감정가의 49%라는 숫자 하나만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 실제 사용 상태와 매각 범위, 현장 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
