창원지방법원 2024타경7617. 김해시 한림면 용덕리 일대의 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 3은 단독주택, 기호 9는 축사이고, 목록 6은 공부상 답이지만 현황은 휴경지, 목록 7·8은 공부상 전·답이지만 현황은 축사부지, 목록 10은 주거나지로 이용 중입니다. 일반적인 주거용 한 채가 아니라 농지·축사·주택·도로 등이 얽힌 복합 부동산인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.
현재 최저가는 338,984,000원으로 감정가 1,764,811,400원의 약 19.2%입니다. 다섯 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 크지만, 동일한 구성의 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 농지취득자격, 용도지역 혼재, 축사 운영 적합성, 지상권 말소, 제시외 건물과 매각 제외 컨테이너의 경계가 실제 가치를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 472-4 · 등기 건물 소재지 용덕리 478-2, 용덕로237번길 68-34 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·축사·농지·도로·주거나지 일괄매각 |
| 소유자 | 김대진 (단독소유) |
| 이용상태 | 기호 3 단독주택 · 기호 9 축사 · 목록 6 휴경지 · 목록 7·8 축사부지 · 목록 10 주거나지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,764,811,400원 / 338,984,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 19.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 922,855,363원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 7·8 지상 컨테이너 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산출과 원본 대조 포인트
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수 문제는 나타나지 않으며, 예상배당 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024년 농업협동조합중앙회와 김해축산업협동조합의 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 처리됩니다.
② 가격 판단 — 19.2% 할인만으로는 부족하다
현재 회차의 최저가는 338,984,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 338,984,000원입니다. 그러나 단독주택·축사·농지·도로·주거나지를 묶은 일괄매각으로, 서로 다른 이용상태와 용도지역이 한 가격에 합산되어 있습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 동일 조건의 최신 거래가격과 직접 대조되지 않은 상태에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19.21% | 338,984,000원 | 493,736,556원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13.45% | 237,288,799원 | 594,008,024원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 9.41% | 166,102,159원 | 664,198,051원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 338,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,545,776원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김해축산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김해축산업협동조합 | 221,000,000원 | 138,438,224원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김해축산업협동조합 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 김해축산업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 99,031,065원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 김해축산업협동조합 | 66,143,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 827,174,780원 중 333,438,224원이 배당되고, 493,736,556원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·토지규제·환금성
- 주위환경. 용덕마을회관 북서측 및 동측 인근으로, 농경지·축사·단독주택·소규모 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 버스노선과 통행량을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 3은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 단독주택이며, 급배수·위생·보일러 난방설비가 있습니다. 기호 9는 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 축사로 자동급수기가 구비되어 있습니다.
- 농지 현황. 목록 6은 공부상 답이지만 현황은 휴경지이고, 목록 7·8은 공부상 전·답이지만 현황은 축사부지입니다.
- 용도지역 혼재. 목록 7·8은 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있습니다. 목록 11은 농림지역·농업진흥구역·하천구역에 해당합니다.
- 가축·환경 규제. 여러 필지에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함되며, 일부는 성장관리계획구역입니다.
- 확인된 도로 필지. 지목 도로, 토지면적 295㎡, 공시지가 37,800원/㎡이며 계획관리지역과 성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 주거용 단일 물건이 아니라 농지·축사·주택·도로가 결합된 구성이고 5회 유찰됐으므로, 매수층과 향후 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 6~8은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지와 현황 불일치. 목록 7·8은 공부상 전·답이지만 실제 축사부지입니다. 농지전용·원상회복·축사 인허가와 관련된 행정상 부담을 확인하세요.
- 지상권 말소. 2025.07.15. 말소동의서 제출 사실뿐 아니라 매각 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류가 갖춰졌는지 확인하세요.
- 근저당 원본 대조. 2019.11.22. 근저당 말소·일부포기 기재와 예상배당 순위 사이의 일치 여부를 최신 등기부와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 목록 7·8 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 경계와 귀속 대상을 구분해야 합니다.
- 규제 중첩. 계획관리지역·생산관리지역·농림지역·농업진흥구역·하천구역과 가축사육·배출시설 규제가 혼재하므로 희망 용도의 허용 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 단독주택과 축사의 실제 점유자, 가축·시설물·잔존물 처리와 인도 범위를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 19.2%라는 비율보다 토지별 이용가치, 건물 상태, 인허가 비용, 원상회복 비용과 향후 매각 가능성을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농취증 발급 조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “19% 할인”보다 중요한 네 가지 조건
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 1,764,811,400원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 338,984,000원까지 내려왔고, 임차인이 없어 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다.
첫째, 목록 6~8의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못합니다. 둘째, 2010년 지상권은 말소동의서 제출 이후의 실제 말소 절차를 확인해야 합니다. 셋째, 2019년 근저당 말소기재와 배당 순위의 일치 여부를 최신 등기로 대조해야 합니다. 넷째, 주택·축사·농지·도로·주거나지가 섞인 복합용도라 환금성과 활용 가능성이 제한될 수 있습니다.
인수액은 0원이지만 절차 위험과 활용 위험은 크고, 가격은 실거래 근거 없이 감정가 대비 비율만 낮습니다. 농취증 발급, 지상권 말소, 존속 권리, 인허가와 원상회복 비용을 모두 확인한 사람에게만 검토 가능한 고난도 물건입니다.
