✅ 인수 0원 ⚠️ 유찰 3회 🔎 점유자 2명 ❓ 대항력 미상 1명
349,794,000원
대전지방법원 2025타경20519. 충청남도 논산시 연산면 송정리 34의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용되고 있고, 토지는 계획관리지역 등을 포함합니다. 말소기준은 1996.01.09. 연산농업협동조합 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 설정된 논산계룡농업협동조합의 근저당권들과 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 기준권리보다 뒤에 붙은 담보권·가압류가 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건은 등기순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 목록 2의 일부 토지는 현황상 도로·창고부지·타인소유 주거용 건부지로 이용되고 있고, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 또한 목록 3은 농지취득자격증명이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20519 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 송정리 34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 서순범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,019,808,000원 / 349,794,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 1,265,758,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 참고 | 590.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 106,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.01.09. 연산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자 — 1명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성영옥 | 기호 2. 남서측 일부 토지 · 주거용 건부지 등 | 2023.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김문택 | 기호 2. 남동측 일부 토지 · 폐가 부지 등 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
성영옥의 전입일은 2023.03.30.으로 말소기준권리인 1996.01.09.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 김문택은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 반대로 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 특수조건 — 3회 유찰보다 중요한 세 가지
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되지만, 목록 2의 제시외 건물 중 ㉤·㉥·㉦·㉧·㉨은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권 성립 여부 불명. 매각에서 제외되는 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지는 확인되지 않았습니다. 최저매각가격은 제시외 건물 제외로 제한받는 금액이 반영된 가격입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금 몰수가 문제될 수 있습니다. 원상회복명령 가능성도 있어 매수신청 전 행정관서 확인이 필요합니다.
- 현황 이용. 목록 2는 목록 3 일부 및 목록 4와 일단지로 사용 중이고, 현황은 도로·창고부지·타인소유 주거용건부지, 목록 3은 묵전 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,697,116원 |
| 1. 근저당 · 연산농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 4. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 5. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 49,161,796원 | 31,496,884원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,710,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 13,484,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 349,794,000원 중 채권자 예상배당은 344,096,884원이며, 채권 총액 394,955,986원 대비 미배당은 50,859,102원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
신청채권자 논산계룡농업협동조합의 청구액은 1,265,758,020원입니다. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 244,096,884원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 4회 유찰 시에는 140,627,818원, 5회 유찰 시에는 68,199,472원으로 감소하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 2~7 토지는 충청남도 논산시 연산면 송정리 소재 송정교 동측 인근, 기호 8 토지는 송정교 서측 인근이며, 주변은 농가주택·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 교통수단 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 1은 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 사용승인일은 1995년이며, 기본적인 위생설비·급탕설비·난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역 등이 포함되고, 일부 토지는 준보전산지·농림지역·보전관리지역·접도구역·임업용산지 또는 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 제시외 수목·분묘. 제시외 건물과 수목, 분묘 등이 존재하며 기호 7 소재 분묘 외에도 수목에 가려진 분묘가 있을 수 있다는 감정평가상 주의사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 3은 증명서가 필요하고 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금 몰수 가능성이 있으므로 행정관서에 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 제시외 건물 ㉤·㉥·㉦·㉧·㉨의 위치와 실제 이용상태, 매각 제외 후 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명하므로 건물·토지의 소유관계와 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 김문택 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 대항력 있음으로 단정해서도, 위험 없음으로 단정해서도 안 됩니다.
- 현황 경계 확인. 목록 2가 목록 3 일부 및 목록 4와 일단지로 사용되고, 도로·창고부지·타인소유 주거용건부지가 혼재하므로 실제 경계와 사용범위를 확인해야 합니다.
- 분묘·수목 확인. 임야에는 수목에 가려진 분묘가 있을 수 있다는 평가 의견이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표와 인수는 구분. 채권 미배당이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유·법정지상권·농취증 문제는 별도로 해결해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 단순 저가물건”은 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 1996년 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 등기부 밖에 있습니다. 전입일 미상 점유자 1명, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명, 그리고 목록 3의 농지취득자격증명입니다.
감정가 1,019,808,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 349,794,000원까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 사용 가능 범위와 특수조건을 확정해야 하는 유형입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 현황상 불확실성을 분리해서 판단해야 합니다.
