대구지방법원 2025타경31630. 대구테크노폴리스 남해오네뜨2차 상가동 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 305,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,231,000원까지 내려왔습니다. 최저가만 보면 감정가의 24.01%이지만, 상가는 아파트처럼 단지명과 면적만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고 임대수익·공실·상권·전용면적별 가치 확인이 필요합니다.
권리관계의 말소기준은 2016.05.26 설정된 주식회사대구은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이후의 추가 근저당권, 삼성카드 가압류, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 우동철의 전입일은 2023.03.20으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 604 대구테크노폴리스남해오네뜨2차 상가동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 대상면적 30.42㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 지상 2층 건물 중 1층 104호 · 강화유리도어 |
| 소유자 | 최미혜 (2016.05.26 소유권 취득 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 73,231,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 650,687,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우동철 | 전부 | 2023.03.20 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 우동철 1명입니다. 전입일 2023.03.20은 말소기준일 2016.05.26보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가 73,231,000원은 감정가 305,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 51,261,700원, 6회 유찰 시 35,883,190원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 유찰 횟수가 많고 낙찰 실적이 없는 근린시설이라는 점은 낮은 가격이 곧 높은 환금성을 의미하지 않는다는 신호입니다.
| 구분 | 면적 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 30.42㎡ | 73,231,000원 | 근린시설 최저매각가 |
| 2026.06 거래 | 69.34㎡ | 201,000,000원 | 공동주택 거래 · 직접 비교 곤란 |
| 2024.06 거래 | 69.26㎡ | 200,000,000원 | 공동주택 거래 · 직접 비교 곤란 |
| 2024.04 거래 | 69.34㎡ | 206,000,000원 | 공동주택 거래 · 직접 비교 곤란 |
| 2022.02 거래 | 69.34㎡ | 231,410,000원 | 공동주택 거래 · 직접 비교 곤란 |
최근 12개월 거래금액은 201,000,000원이고 전체 거래 평균은 209,602,500원이지만, 대상은 30.42㎡ 근린시설인 반면 거래 표본은 69.26㎡ 또는 69.34㎡ 공동주택입니다. 면적도 일치하지 않으며 용도도 다르므로, 최저가가 최근 거래의 36.4%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다. 거래 추세도 과거 대비 -5.4%로 하락해 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 봐야 하지만, 그 최근 거래조차 상가의 적정가를 보여주는 비교사례는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,718,158원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 71,512,842원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 348,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,319,250원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,903,995원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 620,223,245원 중 예상배당은 71,512,842원, 미배당은 548,710,403원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 국민은행 근저당권이 배당 대상으로 계산된 부분은 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 73,231,000원 | 71,512,842원 | 548,710,403원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 51,261,700원 | 49,938,989원 | 570,284,256원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 35,883,190원 | 34,837,293원 | 585,385,952원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐이며, 이것이 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 가격이 더 내려가는 것과 상가의 임대·매매 환금성이 좋아지는 것은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 주위환경. 대구테크노폴리스 남해오네뜨2차 상가동으로, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 주변으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 4회 유찰돼 상가 수요와 적정 임대수익 확인이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원문 재확인. 2016.05.26 말소된 국민은행 근저당권과 예상배당표의 배당 대상 표기가 서로 맞지 않으므로 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 재조사. 69.26㎡·69.34㎡ 공동주택 거래가 아니라 30.42㎡ 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확보해야 합니다.
- 임대차 확인. 우동철의 보증금 5,000,000원·월차임 600,000원, 영업 지속 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 공실·관리비 확인. 상가동 공실률, 유동인구, 업종 제한, 관리비와 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익과 동일 상권의 상가 거래를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 비교 가능한 시세가 먼저다”
이 물건은 우동철의 전입일이 말소기준일보다 늦고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 가장 큰 확인사항은 말소된 국민은행 근저당권이 예상배당표에 남아 있는 불일치입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 4회 유찰된 근린시설이며, 제시된 최근 거래는 대상 상가와 면적·용도가 다릅니다. 따라서 73,231,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 비교사례 확보 전까지 보류. 동일 상가동과 인근 근린시설의 임대수익·공실·실거래를 확인한 뒤에만 낮은 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
