대구지방법원 2025타경460. 포항시 남구 오천읍 용덕리 420-82의 토지와 에이동 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 416.0㎡의 대지입니다. 말소기준권리는 2017년 포항수산업협동조합 근저당 240,500,000원이며, 현재 회차는 2회 유찰된 279,593,000원입니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 선명합니다. 과거 2007년부터 2013년 사이의 경매·가압류·임차권·근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준권리 이후의 현대카드·포항농업협동조합·경북신용보증재단· 포항수산업협동조합·신한카드 가압류와 2025년 등기된 박병건·김우진 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 현재 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경460 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 420-82 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 에이동 |
| 토지 | 대 416.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 조우형 |
| 감정가 / 최저가 | 570,599,200원 / 279,593,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 455,101,462원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 바닥포장 등 및 발코니 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준은 2017.07.24. 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,500,000원이며 채무자는 조우형, 설정 당시 근저당권자는 포항수산업협동조합입니다. 이후 해당 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다.
기준권리 뒤에 들어온 2025년 가압류들과 박병건·김우진의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 다만 2022.11.30. 등기된 민간임대주택 등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부는 원본 등기와 매각서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 4건은 대항력 없음, 4건은 판정 미상
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동배 | 1층 102호 | 5,000,000원 | 2025.05.14 / 2025.05.14 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 임리아 | 202호 | 3,000,000원 | 2025.05.12 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박병건 | 2층 203호 | 27,000,000원 | 2023.07.28 / 2023.07.28 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김우진 | 2층 201호 | 27,000,000원 | 2023.05.19 / 2023.05.19 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김동수 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김영진 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 성명 기재 없음 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김웅열 | 주거 | 미상 | 미상 / 2025.05.14 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘49% = 저가’는 아니다
감정가는 570,599,200원, 현재 회차 최저매각가는 279,593,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 195,715,100원, 4회 유찰 시 137,000,570원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 대조할 최신 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 물건은 개별 호실 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵기 때문에, 응찰 전 주변 다가구·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,714,302원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 240,500,000원 | 240,500,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,392,778원 | 11,392,778원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 포항농업협동조합 | 50,699,841원 | 22,985,920원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,833,332원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 18,097,038원 | 0원 |
| 8. 갑구 19번 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,256,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 459,779,522원 중 274,878,698원이 배당되고, 미배당은 184,900,824원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 포항시 남구 오천읍 용덕리 ‘오천초등학교’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 416.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 340,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물적 사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 1의 바닥포장 등과 목록 2 건물의 발코니 등도 포함 평가됐습니다.
- 토지 합병. 건물은 등기상 용덕리 420-82번지와 420-83번지 지상으로 등재돼 있으나 2017.05.30. 토지 합병으로 실제 용덕리 420-82번지에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 확인. 김동수·김영진·성명 기재 없음 1건·김웅열의 전입일, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 임차권 2건 확인. 박병건 27,000,000원, 김우진 27,000,000원의 임차권은 기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리되지만 배당요구와 실제 점유·퇴거 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실거래·수익가치 확인. 현재 자료만으로는 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2016.05.25. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.30. 기재돼 있으므로 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·바닥포장·발코니 등의 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당모형이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘미상 점유’
현재 최저가는 279,593,000원으로 감정가 570,599,200원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 말소기준 이후의 가압류와 확인된 임차권은 소멸하는 구조이고 배당모형상 매수인 인수도 0원이지만, 대항력 여부를 판정할 수 없는 점유 4건이 남아 있습니다. 특히 보증금과 전입시점이 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 없음’으로 처리해서는 안 됩니다.
여기에 최신 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라, 미상 점유를 먼저 해소하고 현지 시세와 임대가치를 별도로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 등기권리는 정리 가능하지만 점유와 가격의 불확실성이 동시에 남아 있어, 현 단계 평가는 C가 적절합니다.
