대구지방법원 2025타경31810. 대구 달성군 다사읍 매곡리 강창동서아파트 102동 12층 1205호입니다. 현재 소유자 최종수는 2023년 6월 16일 거래가 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023년 12월 4일 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
2024년 8월 23일에는 주식회사아이엠뱅크 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 추가됐으며, 2025년 9월 10일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 번째 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 등기상 권리가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 12층 1205호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 최종수 (2023.06.16. 거래가 118,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 928,976,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준권리는 2023년 12월 4일 접수된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 2024년 8월 23일 설정된 주식회사아이엠뱅크 근저당권과 2025년 9월 10일 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸합니다. 압류 등기는 없으며, 등기부상 현재 확인되는 담보권은 근저당권 2건입니다.
② 가격 구조 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 87,500,000원입니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 0원 | 34,475,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,249,999원 | 0원 | 60,252,501원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,874,999원 | 0원 | 78,296,751원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 부족액은 담보권자가 배당받지 못하는 금액일 뿐, 낙찰자가 추가로 인수하는 금액은 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 87,500,000원으로 계산되지만, 입찰가의 경제성은 주변 거래가격과 개별 호수의 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 60,000,000원 | 25,525,000원 |
| 채권자 미배당 | - | 34,475,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 1,975,000원을 먼저 공제한 뒤 선순위 근저당 60,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 근저당에는 25,525,000원이 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있으나 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 등기·점유 확인 포인트
- 소유권. 최종수 단독소유이며, 2023년 6월 16일 거래가 118,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
- 말소기준. 2023년 12월 4일 주식회사대구은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 후순위 담보권. 2024년 8월 23일 주식회사아이엠뱅크 근저당권 60,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 실제 임차인 0명으로 정리되어 있으며 임차보증금 인수액은 없습니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 소유자 잔여금이 없고 후순위 근저당권에 34,475,000원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 회차는 최저가 87,500,000원 + 인수 0원으로 실질취득액 87,500,000원입니다.
- 시세 별도 대조. 감정가 125,000,000원과 최저가 87,500,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 34,475,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 12월 4일 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 아이엠뱅크 근저당권과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인도 없으므로 매수인이 인수할 금액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 87,500,000원입니다.
다만 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인만 보여줄 뿐입니다. 실제 가격 경쟁력은 주변 거래가격과 물건 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리분석은 합격, 가격 메리트 판단은 보류입니다. 배당 부족 34,475,000원에 겁먹을 필요는 없지만, 감정가 할인율만 보고 서둘러 응찰할 이유도 없습니다.
