대구지방법원 2025타경31810. 대구 달성군 다사읍 매곡리 강창동서아파트 102동 12층 1205호가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 최종수이며, 2023년 6월 16일 거래가 118,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 같은 해 12월 대구은행의 근저당권이 설정됐고, 2024년 8월 아이엠뱅크의 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 10일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
감정가는 125,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 87,500,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%에 응찰할 수 있다는 점은 분명하지만, 감정가와 실거래 시세는 다릅니다. 특히 이번 물건은 감정평가 요항에 다른 소재지·용도의 내용이 섞여 있어, 할인율을 투자 매력으로 받아들이기 전에 물건 특정부터 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31810 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 관할 | 대구지방법원 서부지원 |
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 12층 1205호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 102동 12층 1205호 |
| 소유자 | 최종수 · 단독소유 (2023.06.16 소유권이전) |
| 소유권 취득가액 | 118,000,000원 (2023.05.29 매매) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,500,000원 (감정가의 70%) |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2023.12.04 대구은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 신청채권자 | 주식회사아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) |
| 청구금액 | 928,976,787원 |
| 등기 확인일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 대구은행 근저당
현재 유효한 담보권의 기준은 2023년 12월 4일 설정된 을구 8번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024년 8월 23일 설정된 을구 9번 아이엠뱅크 근저당권 60,000,000원은 후순위입니다.
두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2025년 9월 10일 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 항목입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 매수인의 부담으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다
이 물건의 최저매각가는 87,500,000원으로, 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 감정가와 비교한 할인폭은 크지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격과의 비교는 아직 이루어지지 않았습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 125,000,000원 | 평가액 · 원본 대조 필요 |
| 현재 최저매각가 | 87,500,000원 | 감정가 대비 70% |
| 2023년 소유권 취득가액 | 118,000,000원 | 현재 소유자의 과거 매매가 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 미확인 | 현재 시세 검증 필요 |
| 최신 실거래 | 미확인 | 최근 거래와 비교 필요 |
| 최근 가격 추세 | 미확인 | 상승·하락 판단 보류 |
2023년 현재 소유자의 취득가액은 118,000,000원이고, 이번 감정가는 125,000,000원입니다. 다만 과거의 개별 매매가격 하나만으로 현재 시장가격을 산정할 수는 없습니다. 최저매각가가 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권자들에게 배당하는 구조입니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 120,000,000원으로, 최저매각가를 초과합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,975,000원 |
| 1. 을구 8번 · 대구은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 9번 · 아이엠뱅크 근저당 | 60,000,000원 | 25,525,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 120,000,000원 | 87,500,000원 |
집행비용과 채권별 배당액은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액 등에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 신청 청구금액 928,976,787원은 등기상 근저당 채권최고액 합계 120,000,000원과 차이가 크므로 경매신청서와 채권계산서를 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 구분
현재 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 매각대금이 줄어들면서 근저당권자의 배당 부족액은 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 34,475,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 61,249,999원 | 60,252,501원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 42,874,999원 | 78,296,751원 | 0원 |
추가 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 투자 가치가 좋아진다고 보기는 어렵습니다. 비교 기준은 감정가가 아니라 실제 거래 가능한 시세이며, 점유관계와 물건 자체의 상태가 확인되어야 낙찰 이후 총취득비용을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모
- 소재지. 경매 목적물은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302의 강창동서아파트 102동 12층 1205호입니다.
- 이용 용도. 사건상 물건의 용도는 아파트입니다. 공장·사무실·관리사에 관한 감정 서술을 해당 호실의 이용상태로 적용해서는 안 됩니다.
- 도로 및 접근성. 감정 요항에는 폭 약 30미터·10미터 도로에 접한다는 내용이 있으나, 다른 물건에 관한 기재와 혼재되어 있어 해당 아파트의 접근성 평가에는 사용하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 해당 1205호의 전용면적, 내부 상태, 실제 설비 상태에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 동일 단지 거래량과 거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 매도 가능 가격이나 환금성을 단정할 수 없습니다.
- 등기 권리. 2023년과 2024년에 설정된 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정평가서 원본 대조. 대구 다사읍 강창동서아파트 102동 1205호의 감정 대상, 평가액 125,000,000원 및 호실별 평가 내용을 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리, 임차인 기재, 법정지상권 등 특별매각조건의 존재 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 실제 점유자가 소유자 최종수인지, 임차인 또는 제3자인지 현황조사서와 전입세대확인서 등으로 확인하세요.
- 대항력 검증. 별도 점유자가 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 말소기준일 2023.12.04와 비교해야 합니다.
- 근저당권 2건 확인. 대구은행과 아이엠뱅크의 권리관계, 각 채권최고액 60,000,000원 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 청구금액 대조. 경매 청구금액 928,976,787원과 등기상 담보권 채권최고액 합계 120,000,000원의 차이를 경매신청서·채권계산서에서 확인하세요.
- 최근 실거래 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가를 확인하고 최저매각가 87,500,000원과 비교하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 명도비용. 점유관계 확정 후 인도명령 가능 여부와 명도에 소요될 비용을 검토하세요.
- 입찰기일 재확인. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 기일변경·취하·정지 및 특별매각조건을 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 물건과 시세의 검증
이번 경매의 장점은 등기상 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2023년 12월 4일 대구은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 아이엠뱅크 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 미배당액 34,475,000원이 발생하더라도 이를 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
그러나 권리의 소멸이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 감정평가 요항에는 다른 소재지의 공장에 관한 내용이 혼재되어 있고, 실제 점유관계와 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
현재 판단은 등기상 소멸권리 구조는 긍정적이지만, 가격과 현황 검증은 보류입니다. 감정 원본의 목적물 일치, 임차인·점유관계, 최신 실거래가를 확인한 뒤에야 87,500,000원의 최저가가 합리적인 입찰 기회인지 판단할 수 있습니다.
