대구지방법원 2025타경31810. 성주군 선남면 성원리 76-4·76-5·76-7 토지와 건물을 함께 매각하는 공장 물건입니다. 건물 이용상태는 공장, 공장 사무실, 관리사 주택으로 조사됐고 제시외 건물과 건물 옥상 태양광발전설비도 매각 대상에 포함됩니다. 반면 성원리 76-7 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.
권리관계에서는 2019년 성주군 압류가 한때 등기됐지만 2019.03.11 해제로 말소됐습니다. 현재 배당순위와 등기 흐름상 핵심이 되는 권리는 2024.01.18 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 972,000,000원 근저당입니다. 이후 스마트저축은행·경북신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정과 성주군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31810 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 성원리 76-4, 76-5, 76-7 · 경상북도 성주군 선남면 선월로 116-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·공장 사무실·관리사(주택) |
| 소유자 | 최종수 지분 2분의 1 · 최진혁 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,425,911,520원 / 998,138,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 928,976,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 옥상 태양광발전설비 포함 · 이동 가능한 컨테이너 1개동 제외 |
① 권리 흐름 — 기말소 권리와 현존 권리를 구분해야 한다
2016년 주식회사대구은행 근저당 660,000,000원과 2019년 하영숙 근저당 130,000,000원은 2019.05.31 말소됐습니다. 중소기업은행의 2019년 근저당 720,000,000원과 2021년 근저당 120,000,000원 역시 2024.01.18 해지로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 권리를 현재 인수권리로 보아서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세보다 싸다는 근거는 없다
감정가 1,425,911,520원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 998,138,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 70%이고, 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 998,138,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 공장과 관리사, 여러 토지, 태양광발전설비와 제시외 건물이 함께 매각되는 복합 물건은 일반 주택처럼 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실은 시세보다 30% 싸다는 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 998,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,381,380원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 972,000,000원 | 972,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사스마트저축은행 | 13,792,238원 | 13,756,620원 | 35,618원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 24,914,818원 | 0원 | 24,914,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,010,707,056원 | 985,756,620원 | 24,950,436원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항 기준)
- 건물 구성. 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장, 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장 사무실, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 관리사 주택으로 조사됐습니다.
- 설비. 공장 사무실과 관리사에는 급배수설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위 환경. 통칭 토죽골마을 동측 인근으로 소규모 공장, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 공장용지·공업용, 완경사의 부정형 토지이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 해당합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 도로. 토지 지표상 세로한면(가)이며, 감정요항에는 남동측 약 30미터와 서측 약 10미터 포장도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 108,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 포함과 제외를 현장에서 표시해야 한다
| 구분 | 대상 | 입찰 전 확인 |
|---|---|---|
| 포함 | 토지·공장·공장 사무실·관리사(주택) | 각 건물 위치·경계·실제 이용상태 |
| 포함 | 제시외 건물 | 제시외 건물의 구조·면적·점유·인허가 |
| 포함 | 건물 옥상 태양광발전설비 | 소유권·발전사업·전력판매·담보 및 유지관리 관계 |
| 제외 | 성원리 76-7 지상 이동 가능한 컨테이너 1개동 | 낙찰 후 반출 주체·기한·현장 경계 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이므로 공장 사업자, 사무실 사용자, 관리사 거주자, 전입세대와 임대차계약서를 확인하세요.
- 태양광 권리 확인. 옥상 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다. 발전사업자 명의, 전력판매계약, 시설 담보, 임대차와 유지보수계약을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 대상의 위치·구조·면적과 건축물대장 등재 및 인허가 상태를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 컨테이너 제외 표시. 제외되는 컨테이너가 어떤 물건인지 현장에서 특정하고 반출 문제를 점유자와 확인하세요.
- 이용상태 대조. 공장·관리사 이용상태와 토지의 ‘아파트부지’ 기재가 엇갈리므로 감정평가서 원문과 현황을 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 배출시설설치제한·공장설립승인·가축사육 제한이 현재 업종과 향후 증설·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보·배당 확인. 등기상 근저당은 성원리 76-4·76-5·76-7 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 사건 전체 목록과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 공장 매매사례, 임대수익, 건물 상태, 태양광 수익과 철거·보수비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “바로 입찰 가능”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기상 이미 말소된 과거 권리를 제외하면 2024.01.18 대구은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 인수형 임차보증금이나 존속하는 후순위 권리 부담은 확인되지 않습니다.
그러나 실전 난도는 권리가 아니라 물건의 범위와 현황에서 올라갑니다. 공장·사무실·관리사 주택과 여러 토지, 제시외 건물, 태양광발전설비가 함께 매각되고 컨테이너는 제외됩니다. 임대관계도 미상이며, 시세를 비교할 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현장조사는 보류 없이 확인”입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 점유, 설비 권리, 매각 경계와 공장 수익성을 먼저 확정해야 합니다.
