창원지방법원 2025타경699. 진해구 남문동 더원프라자1동 5층 501호로, 사건의 용도 표시는 대지, 감정평가상 전유부 용도와 현황은 의원·공실입니다. 주식회사시안디앤씨가 소유한 집합건물이며, 현재 최저매각가는 69,629,000원으로 감정가 290,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
표면적으로는 큰 폭의 유찰 할인과 인수 0원이 동시에 보입니다. 그러나 이 물건은 동일 용도의 실거래 비교자료가 없고, 현황조사에서 2022년 6월부터 2025년 9월경까지 14,570,000원의 미납관리비가 보고됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하기보다, 실제 의원 전용공간의 임대·매매 가능성과 관리비 정산 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자1동 5층 501호 |
| 용도 / 현황 | 사건 용도표시 대지 · 집합건물 전유부 용도 의원 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사시안디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 69,629,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산행복신용협동조합 / 309,758,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 점유·임대관계 | 현황 공실 · 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 전제, 등기 순위는 원본 대조
말소기준은 2021.03.19. 국민건강보험공단 압류로 산정돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사동양건설산업의 전세권 50,000,000원, 이블루테크 주식회사의 가압류 16,400,000원, 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신고된 임차인은 없고 현재 현황도 공실이므로, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 유찰 가격 — 감정가 24%여도 시세 검증은 별개
현재 최저가는 69,629,000원으로 감정가 290,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 가정가격은 48,740,300원, 6회 유찰 시 34,118,210원입니다. 하지만 의원 용도에 대한 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 69,629,000원 | 66,400,000원 | 0원 | 1,575,678원 |
| 5회 유찰 시 | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 18,937,025원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,118,210원 | 33,104,082원 | 33,295,918원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 1. 전세권 · 주식회사동양건설산업 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이블루테크 주식회사 | 16,400,000원 | 16,400,000원 |
| 신청채권자 · 울산행복신용협동조합 | 309,758,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,575,678원 |
현재 회차 가정에서는 전세권 50,000,000원과 가압류 16,400,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 실제 관리비 정산은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 북측은 대로2류, 동측은 중로2류, 남측은 중로3류와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 해당하며 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 현황. 집합건축물대장 전유부 용도는 의원이고 현황은 공실이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 의원 용도의 집합건물이고 4회 유찰된 상태이므로, 매수층과 임차 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 현재사항 확인. 울산행복신용협동조합 근저당의 말소 표시와 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 이전등기 관계를 현재 등기부에서 재확인하세요.
- 배당요구·채권양도 확인. 신청채권자 청구액 309,758,939원 대비 가정 배당 0원인 이유를 배당요구종기, 채권양도서류 및 경매기록에서 대조하세요.
- 전세권 확인. 주식회사동양건설산업의 전세권 50,000,000원은 건물 전부를 범위로 하고 504호와 공동전세로 기재돼 있으므로 전세권 원인서류와 소멸 조건을 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 보고액 14,570,000원의 현재 잔액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소 및 관리단에 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 내부 마감, 의료시설 흔적, 누수·설비 상태와 재사용 또는 원상복구 비용을 현장에서 점검하세요.
- 임대·매매 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 남문동 의원·근린시설의 실제 임대료, 공실기간과 최근 매매사례가 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격 ≠ 검증된 저가”
이 물건은 현황 공실이고 신고된 임차인이 없으며, 배당 전제상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리표만 보면 낮은 최저가가 눈에 띕니다. 그러나 의원 용도의 집합건물이 네 차례 유찰됐고, 비교할 실거래 자료도 없으며, 14,570,000원의 미납관리비가 보고돼 있습니다. 여기에 근저당 말소와 이전등기 관계, 신청채권자 배당 0원 구조까지 확인해야 합니다.
인수는 낮지만 검증 부담은 높습니다. 감정가 대비 할인율을 수익으로 착각하지 말고, 실제 임대수요·재매각 가능성·관리비·내부 상태와 등기 순위를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다. 이 물건의 결론은 권리 전제상 인수 0원, 가격 판단은 현장과 시세 확인 전까지 보류입니다.
