창원지방법원 2025타경699. 진해구 남문동 더원프라자1동 5층 504호로, 집합건축물대장상 용도는 의원이며 감정 당시 공실입니다. 네 차례 유찰로 최저매각가는 감정가의 24.01%인 68,428,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 2021년 3월 23일 설정된 주식회사동양건설산업의 전세권 50,000,000원이 2024년 9월 13일 말소기준 가압류보다 앞서고, 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시돼 있습니다.
반면 현재 회차 예상배당표는 전세권 50,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 즉 등기 권리판정과 배당 가정이 서로 엇갈리는 상태입니다. 이 차이는 단순한 문구 문제가 아닙니다. 인수라면 실질취득은 118,428,000원이 되고, 배당으로 소멸한다면 최저가 68,428,000원이 기본 취득가격이 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서의 전세권 소멸 여부와 배당요구 관계를 원문으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자1동 제5층 제504호 도로명: 경상남도 창원시 진해구 남영로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 포함 집합건물 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사시안디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 68,428,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 사건 청구액 | 309,758,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 현황 특이사항 | 2022년 6월부터 2025년 9월경까지 미납관리비 15,204,062원 보고 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2024년 9월 13일 이블루테크 주식회사의 가압류 16,400,000원입니다. 그 이후의 울산광역시 북구 압류, 창원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 문제는 말소기준보다 약 3년 6개월 앞선 2021년 3월 23일 전세권입니다. 전세금은 50,000,000원이고 건물 전부를 범위로 하며, 같은 건물 501호와 공동전세로 등기돼 있습니다.
| 권리자 | 권리 | 설정일 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사동양건설산업 | 전세권 · 건물 전부 501호와 공동전세 | 2021.03.23 | 50,000,000원 | 인수 판정 |
② 점유·명도 — 현황 공실, 임대관계는 미상
감정평가 당시 504호의 이용상태는 의원 용도의 공실입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 주거용 임차인의 전입·확정일자 문제로 단정할 수는 없으며, 현장 재방문과 점유자 확인이 필요합니다. 특히 등기된 전세권자는 일반적인 현황 임차인과 구분되는 독립된 권리자이므로, 공실이라는 사정만으로 전세권 위험이 사라지지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 68,428,000원으로 감정가 285,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 자체가 현재 시장가격을 얼마나 반영하는지는 확인되지 않습니다. 더구나 권리판정대로 전세권 50,000,000원을 인수하면 보수적 실질취득은 118,428,000원으로 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 68,428,000원 | 66,400,000원 | 0원 | 396,296원 |
| 5회 유찰 시 | 47,899,600원 | 46,637,407원 | 19,762,593원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 33,529,719원 | 32,526,184원 | 33,873,816원 | 0원 |
현재 회차 예상배당 가정에서는 집행비용을 제외한 뒤 전세권 50,000,000원과 가압류 16,400,000원이 모두 배당됩니다. 그러나 한 차례 더 유찰되면 미배당이 19,762,593원, 두 차례 더 유찰되면 33,873,816원으로 늘어납니다. 유찰이 추가될수록 배당과 인수 여부에 관한 이해관계가 더 민감해질 수 있으므로, 단순히 최저가가 낮아지는 것만 보고 접근할 사안은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,631,704원 |
| 2. 전세권 · 주식회사동양건설산업 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이블루테크 주식회사 | 16,400,000원 | 16,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 396,296원 |
현재 회차 예상배당표는 전세권과 가압류를 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산한 가정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐으며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 사건 청구액은 309,758,939원이나 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이며 현황 공실입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 5층 504호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 남측으로 중로3류에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 포함되며, 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 환금성. 의원 용도의 상업용 집합건물이고 현재 공실이며 네 차례 유찰됐습니다. 실거래 비교근거도 없어 매각가격과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 확정. 2021.03.23. 전세권 50,000,000원이 실제로 배당 후 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 공동전세 범위. 전세권은 501호와 공동전세로 기재돼 있습니다. 공동담보 성격과 각 호실의 책임 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 인수 판정이 해소되지 않으면 최저가가 아니라 118,428,000원을 기본 취득비용으로 보고 판단해야 합니다.
- 관리비 원장. 미납관리비 15,204,062원의 월별·항목별 내역과 공용부분 해당액을 관리주체에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 현재 점유가 달라졌을 수 있으므로 입찰 직전 현장을 다시 확인하세요.
- 근저당권 변동. 말소 표기된 2021년 근저당과 2025년 근저당권 이전등기의 현재 효력을 등기부 원문으로 대조하세요.
- 의원 용도 검토. 영업시설·의료시설로서의 사용 가능성, 내부 상태, 관리규약, 임대수요와 공실기간을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 상업용 집합건물의 최신 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 권리가 먼저다”
최저가 68,428,000원만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 권리판정상 선순위 전세권 50,000,000원을 인수하면 실질취득은 118,428,000원으로 고정되고, 여기에 15,204,062원의 미납관리비 확인 문제까지 남습니다. 현재 회차 배당표가 전세권 전액 배당과 인수 0원을 가정하고 있다는 점은 긍정 요소가 아니라, 오히려 반드시 해소해야 할 판정 차이입니다.
용도도 아파트가 아닌 의원용 상업시설이고 현황 공실이며 네 차례 유찰됐습니다. 최근 실거래 근거가 없어 최저가나 보수적 실질취득가가 시장보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인형이 아니라 권리 확정형으로 접근해야 합니다. 전세권 소멸이 원문에서 명확히 확인되고 관리비 부담 범위와 현재 점유까지 정리된 뒤에야 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
