창원지방법원 2025타경699. 진해구 남문동 더원프라자1동 5층 504호로, 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사시안디앤씨입니다. 감정가 285,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,899,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 16.81% 수준입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 가격 할인율보다 권리 순서입니다. 등기에는 2021.03.23. 주식회사동양건설산업 명의로 건물 전부에 전세금 50,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 현재 회차 배당 추정에서도 전세권에 46,636,818원이 배당될 뿐 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경699 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자1동 5층504호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장 전유부상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사시안디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 47,899,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 309,758,939원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019.05.09. 소유권보존 후 신탁등기가 있었으나 2021.03.05. 신탁재산이 주식회사시안디앤씨에 귀속됐습니다. 같은 날 울산행복신용협동조합의 채권최고액 187,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2025.12.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전돼 있습니다.
특히 2021.03.23. 설정된 주식회사동양건설산업 전세권 50,000,000원은 건물 전부를 범위로 하며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다. 반면 2024.09.13. 이블루테크 주식회사의 가압류 16,400,000원, 2024.12.18. 울산광역시 북구 압류, 2024.12.19. 창원시 압류, 2025.08.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임대·점유 — 현황 공실, 임대관계는 미상
감정평가상 집합건축물대장 전유부의 용도는 의원이고 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도 임차인 조사 내역은 없지만, 등기상 전세권이 존재하므로 실제 점유 여부와 전세권 말소·인수 조건을 입찰 전 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,262,182원 |
| 2. 전세권 · 주식회사동양건설산업 | 50,000,000원 | 46,636,818원 |
| 3. 가압류 · 이블루테크 주식회사 | 16,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 66,400,000원 중 46,636,818원이 배당되고, 미배당 총액은 19,763,182원입니다. 전세권은 별도로 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있으므로 그 미배당 부분의 인수 위험을 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 관리비 — 15,204,062원 미납 보고
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이며 현재 공실입니다.
- 도로. 건물 북측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 남측으로 중로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 평지의 상업용건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 시설. 건물 내 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 주식회사동양건설산업의 전세권 50,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 말소 여부와 배당 후 잔존 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 미배당 확인. 현재 회차 전세권 예상배당은 46,636,818원으로 전세금 전액에 미치지 못합니다.
- 유찰 착시 경계. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만, 선순위 인수권리가 있는 경우 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 미납관리비 15,204,062원이 보고돼 있으므로 최신 체납 총액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 공실·용도 확인. 현황은 공실이고 전유부 용도는 의원입니다. 실제 사용 가능성과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 본 자료에는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 및 전세권 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 중요한 숫자는 전세권 50,000,000원
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 47,899,000원까지 떨어져 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 하지만 등기상 전세금 50,000,000원의 선순위 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있고, 현재 회차에서도 전액 배당되지 않습니다. 게다가 미납관리비 15,204,062원까지 보고돼 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 먼저 전세권의 실제 인수 범위와 말소 가능성을 확정하고, 관리비 체납까지 더한 실질 부담을 계산한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자 자체를 투자 메리트로 평가하는 것은 위험합니다.
