926,761,000원
대구지방법원 2026타경3051. 달성군 논공읍 삼리리의 저온창고·주택 등 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택 등으로 이용 중이며, 일괄매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리는 2021.05.20 접수된 화원새마을금고 근저당 2,160,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 0원인 것은 아닙니다. 현황조사상 건일팜(주)은 2020.01.02 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 3,700,000원이며 우선변제권은 미상입니다. 현재 배당계산에서는 이 보증금이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3051 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 174-1, 174-3 · 대구광역시 달성군 논공읍 비슬로331길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 1·5 저온창고 · 일련번호 3 주택 등 |
| 소유자 | 허만일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,701,925,110원 / 926,761,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화원새마을금고 / 1,855,298,990원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20 화원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록7·8 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2021.05.20 화원새마을금고 근저당권입니다. 2024.11.13 주식회사농업회사법인에덴농산 근저당 70,000,000원, 2024.12.18 두루안주식회사 근저당 200,000,000원, 2026.01.16 임의경매개시결정, 2026.01.22 강제경매개시결정, 2026.02.19 논공농업협동조합 가압류 24,704,471원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 건일팜(주) | 2020.01.02 | 20,000,000원 / 3,700,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창기 | 2026.01.09 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수점 | 2024.06.26 | 1,500,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
건일팜(주)의 전입일은 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 분석되며, 보증금 20,000,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 반면 이창기와 김수점은 각각 2026.01.09, 2024.06.26 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
② 가격·회차 구조 — 34%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 2,701,925,110원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 926,761,000원, 감정가의 34%입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 금액에는 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원이 추가됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 946,761,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 926,761,000원 | 20,000,000원 | 946,761,000원 | 1,539,611,081원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 648,732,700원 | 20,000,000원 | 668,732,700원 | 1,814,859,098원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 454,112,890원 | 20,000,000원 | 474,112,890원 | 2,007,532,710원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 건일팜(주) 보증금 20,000,000원은 각 회차에서 매수인 인수로 반영됩니다. 따라서 응찰가 검토는 항상 낙찰가 + 20,000,000원의 실질취득 기준으로 해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,667,610원 |
| 인수. 임차인 건일팜(주) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 화원새마을금고 | 2,160,000,000원 | 915,093,390원 |
| 3. 근저당 · 주식회사농업회사법인에덴농산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 두루안주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 논공농업협동조합 | 24,704,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 926,761,000원 중 집행비용 11,667,610원을 제외한 915,093,390원이 화원새마을금고에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 총액 2,454,704,471원 중 예상배당은 915,093,390원, 미배당은 1,539,611,081원입니다. 건일팜(주) 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 소재 구마이마을 북측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 저온창고설비와 일련번호 3 부분의 유류온수보일러 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 일련번호 2·4·6·7·8·9는 자연녹지지역이며, 목록7·8에는 농지법 제8조가 적용되는 농지가 포함되고 목록9에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 현황 차이. 일련번호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지와 일련번호 8에 개설된 진입로를 통해 접근할 수 있습니다. 일련번호 7 일부는 묘지, 일련번호 8 일부는 자연림 상태입니다.
- 환금성. 저온창고·주택·토지가 결합된 일괄매각이고 농지·자연림·묘지 일부가 섞여 있어, 감정가 대비 유찰률만으로 일반 주거물건처럼 가격 매력을 판단하기보다 용도와 현장 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 926,761,000원에 건일팜(주) 보증금 20,000,000원을 더한 946,761,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록7·8은 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 부득이한 사유 없이 미제출하면 매수보증금 반환 제한이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 건물·토지별 실제 사용범위와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계. 건일팜(주)은 대항력 있음, 이창기·김수점은 대항력 없음으로 분류됩니다. 실제 점유범위와 계약관계는 원본 서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 접근·토지현황. 일련번호 1의 지적도상 맹지 여부와 진입로 이용관계, 일련번호 7의 묘지 일부, 일련번호 8의 자연림 일부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 저온창고·주택·토지 각각의 이용가치와 거래 가능성을 기준으로 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 특별조건
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.20 화원새마을금고 근저당이 말소기준이고 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 매수인 부담은 0원이 아닙니다. 건일팜(주)의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 946,761,000원입니다.
또한 이 물건은 저온창고·주택·토지가 결합된 일괄매각이고 제시외 건물을 포함하며, 목록7·8에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 제한이라는 특별조건까지 붙어 있습니다. 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자는 강하게 보이지만 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 농지 조건은 직접 해결해야 하는 사건이라는 점이 핵심입니다.
