/ 355,910,000원
대구지방법원 2026타경3051. 대구 달성군 논공읍 삼리리 599 주건축물제1동으로, 용도 표시는 연립/다세대이며 감정평가상 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 허만일이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.10.12. 설정된 제이씨현시스템주식회사 근저당권 70,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 점유관계에 있습니다. 건일팜(주)은 2020.01.02. 전입으로 말소기준일인 2022.10.12.보다 빠르고, 보증금 20,000,000원·월차임 3,700,000원으로 조사됐습니다. 이에 따라 현황조사 기준으로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 또한 우선변제 없이 보증금 전액 20,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3051 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 599 주건축물제1동 · 비슬로326길 13-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 일련번호 1·5 저온창고 · 일련번호 3 주택 등 |
| 소유자 | 허만일 |
| 감정가 / 최저가 | 355,909,800원 / 355,910,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,855,298,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 태양광시설, 테크시설, 정원수, 정원석 포함 · 지상 FRP조립식 창고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2022.10.12. 근저당이 기준
2017.02.08. 논공농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.10.12. 제이씨현시스템주식회사 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 2024.11.13. 주식회사농업회사법인에덴농산 근저당 70,000,000원, 2024.12.18. 두루안주식회사 근저당 200,000,000원, 2026.01.22. 강제경매개시결정, 2026.02.19. 논공농업협동조합 가압류 24,704,471원, 2026.03.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 건일팜(주) | 2020.01.02 | 20,000,000원 | 3,700,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 · 승계 없음 |
| 이창기 | 2026.01.09 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 · 승계 없음 |
| 김수점 | 2024.06.26 | 1,500,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 · 승계 없음 |
건일팜(주)의 보증금은 낙찰가보다 작으므로 이 사건은 “보증금이 낙찰가를 넘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는” 형태는 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 355,910,000원에 인수 가능액 20,000,000원을 더한 375,910,000원을 실질 취득비용으로 봐야 합니다. 이창기와 김수점은 각각 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래 또는 가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 사실상 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 현재 회차의 실질 취득비용은 인수 가능 보증금을 포함한 375,910,000원이므로, 시장가격과 비교할 때에도 최저가 355,910,000원이 아니라 이 금액을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,782,740원 |
| 인수 · 건일팜(주) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사농업회사법인에덴농산 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 두루안주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 논공농업협동조합 | 24,704,471원 | 10,127,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 364,704,471원 중 350,127,260원이 배당되고, 미배당은 14,577,211원입니다. 건일팜(주) 보증금 20,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 20,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 2,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 355,910,000원 | 20,000,000원 | 375,910,000원 | 14,577,211원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,728,000원 | 20,000,000원 | 304,728,000원 | 84,762,663원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,782,400원 | 20,000,000원 | 247,782,400원 | 140,911,025원 |
유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 시뮬레이션상 건일팜(주) 보증금 20,000,000원 인수액은 각 회차에서 동일합니다. 따라서 입찰가 비교 역시 매각가만 볼 것이 아니라 1회 유찰 시 304,728,000원, 2회 유찰 시 247,782,400원의 실질취득액으로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 소재 “구마이마을” 북측 인근이며, 중·소규모공장, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 등의 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 1·5는 저온창고, 일련번호 3은 주택 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 저온창고설비와 일련번호 3 부분의 유류온수보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지 관련. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 농지법 적용 농지 및 준보전산지가 포함됩니다.
- 접근·현황 차이. 일련번호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지와 일련번호 8에 개설된 진입로를 통해 접근 가능합니다. 일련번호 7 일부는 묘지, 일련번호 8 일부는 자연림 상태입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건일팜(주) 대항력 재확인. 2020.01.02. 전입과 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 20,000,000원 및 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명세서 상충 확인. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 현황조사·배당 시뮬레이션의 인수 20,000,000원 판단이 서로 다르므로 법원 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 계산. 신건은 375,910,000원, 1회 유찰은 304,728,000원, 2회 유찰은 247,782,400원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 일괄매각 범위. 태양광시설·테크시설·정원수·정원석은 포함되지만 지상 FRP조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 저온창고·주택 이용상태 확인. 실제 사용구역, 설비 상태, 점유자별 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입로·토지현황 확인. 지적도상 맹지 부분의 실제 접근 방식과 묘지·자연림 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 등기들이 소멸한다는 점만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 건일팜(주)의 2020.01.02. 전입은 2022.10.12. 말소기준권리보다 빠릅니다. 현황조사상 대항력이 인정되고 배당 계산상 보증금 20,000,000원 전액이 매수인에게 남기 때문에, 신건의 실질취득액은 375,910,000원입니다.
동시에 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”이라고 적혀 있어 이 부분을 한쪽 자료만 보고 단정해서는 안 됩니다. 시장 실거래 근거도 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인의 2,000만원 인수 가능성은 원본 확인 전까지 핵심 위험으로 유지. 이 사건의 판단 포인트는 바로 여기에 있습니다.
