창원지방법원 2025타경686. 김해시 내동 1142-3의 7층 701호 외 2개 호가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 공히 근린생활시설이고, 집합건축물대장상 목록1은 일반음식점, 목록2는 독서실입니다. 특히 각 호실은 구분건물로 등재돼 있으면서도 호실 경계벽 없이 일괄 이용 중이라는 점이 특징입니다.
가격은 감정가 500,000,000원에서 2회 유찰돼 245,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인입니다. 양옥자의 전세권은 2018.07.06. 전세금 340,000,000원으로 설정됐고, 말소기준으로 계산된 2025.09.02. 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 권리내역에는 이 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1142-3 7층 701호 · 도로명 경상남도 김해시 내외로95번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공히 근린생활시설로 이용 중 · 목록1 일반음식점 · 목록2 독서실 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 구분건물로 등재됐으나 각 호실 경계벽 없이 일괄 이용 중 |
| 소유자 | 김평 · 단독소유 · 2011.10.13. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 245,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1997.12.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
과거 농업협동조합중앙회 근저당 260,000,000원과 김해농업협동조합 근저당 325,000,000원은 등기상 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.09.02. 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2018.07.06. 양옥자 전세권입니다. 전세금은 340,000,000원, 범위는 건물전부이며, 701호뿐 아니라 702호·703호에 공동전세로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이재형 | 기호1,2,3 전부 | 2025.06.17 | 2,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 아님 |
이재형은 기호1·2·3 전부를 점유하고, 전입일은 2025.06.17.입니다. 이는 2025.09.02. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 2,000원, 우선변제권은 없는 것으로 예상배당에 반영돼 있어 보증금 전액 2,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 인수 · 임차인 이재형 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 양옥자 | 340,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 전세권 채권 340,000,000원 중 240,770,000원이 배당되고 99,230,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 99,230,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 171,701,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 222,430,701원 |
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 무조건 싸지는” 구조로 읽으면 위험합니다. 전세권이 매수인 인수로 남는다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 경매대금에서 전세권자에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 미배당액은 커집니다. 현재 회차 미배당은 99,230,000원이지만, 3회 유찰 시 171,701,000원, 4회 유찰 시 222,430,701원으로 증가합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 내동 임호중학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 7층 701호 외 2개호는 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 목록1은 일반음식점, 목록2는 독서실로 등재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 1997.12.26입니다. 급배수·위생·전기·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 장방형 평지의 상업용 건부지이며 면적은 743.4㎡, 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외 포장도로, 북서측으로 보행자도로가 개설돼 있습니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며 중로2류와 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양옥자 전세권 원문 대조. 2018.07.06. 전세금 340,000,000원 전세권이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시돼 있습니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는지, 미배당 잔액이 실제 인수되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 전세권 미배당액 확인. 현 회차 기준 예상 미배당은 99,230,000원입니다. 추가 유찰 시 미배당은 오히려 더 커집니다.
- 임차인 이재형 확인. 기호1·2·3 전부 점유, 전입 2025.06.17., 보증금 2,000원, 대항력 있음으로 조사돼 있습니다.
- 일괄 이용 현황 확인. 목록1·2는 구분건물이나 경계벽 없이 일괄 이용 중이므로 현장 구조와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성 점검. 근린생활시설은 주거용보다 임차 수요와 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 별도 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 500,000,000원에서 245,000,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 전세금 340,000,000원의 양옥자 전세권이 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 표시돼 있으며, 현 회차 배당 후 99,230,000원이 남습니다. 여기에 대항력 임차인 이재형의 보증금 2,000원도 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가 245,000,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다. 권리부담을 보수적으로 합치면 344,232,000원 수준이고, 별도 실거래 시세 자료가 없어 이 금액 자체가 시장 대비 저렴한지도 확인되지 않습니다. 게다가 구분건물 3개 호가 경계벽 없이 일괄 사용되는 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 이 사건은 가격 할인보다 선순위 권리와 실제 점유구조 확인이 우선인 물건입니다.
