창원지방법원 2025타경686. 김해시 내동 1142-3의 7층 703호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근할 물건이 아니라 상업용 집합건물의 권리·이용상태를 기준으로 봐야 합니다. 소유자는 김평이며, 2011.10.13 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 2012.10.18 설정된 김해농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이고 701호·702호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2018.07.06 설정된 양옥자의 전세권은 이보다 뒤에 설정됐고, 전세금은 340,000,000원입니다. 이 전세권 역시 701호·702호와 공동전세 관계가 기재돼 있지만 말소기준권리보다 후순위이므로 본건 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1142-3 7층 703호 · 경상남도 김해시 내외로95번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 중 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 소유자 | 김평 (2011.10.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양옥자 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.10.18 김해농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 전세권·점유는 인수되지 않는다
현재 소유권은 김평에게 있고, 2012.10.18 근저당권이 말소기준입니다. 2018.07.06 양옥자 명의 전세권은 후순위여서 매각으로 소멸하며, 2025.09.02의 임의경매개시결정도 같은 방식으로 정리됩니다. 1998.07.30 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재형 | 기호1,2,3 전부 | 2025.06.17 | 2,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이재형의 전입일은 2025.06.17로 말소기준권리인 2012.10.18보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가 111,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득액도 54,390,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 49%라는 숫자만으로 실제 거래시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 54,390,000원 | 49% | 0원 | 611,989,020원 |
| 3회 유찰 시 | 38,073,000원 | 34% | 0원 | 628,012,314원 |
| 4회 유찰 시 | 26,651,100원 | 24% | 0원 | 639,228,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 325,000,000원 | 53,010,980원 |
| 3. 전세권 · 양옥자 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 665,000,000원 중 53,010,980원이 채권자에게 배당되고 611,989,020원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 양옥자의 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해시 내동 소재 임호중학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 7층 703호이며, 사용승인일은 1997.12.26입니다. 급배수·위생·전기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 743.4㎡, 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 15m~20m의 중로2류에 접하고 북서측으로 보행자도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 이재형 전입일 2025.06.17과 말소기준일 2012.10.18의 선후관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 양옥자 전세권은 2018.07.06 설정으로 기준권리보다 후순위입니다. 매각물건명세서의 소멸 여부를 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 김해농업협동조합 근저당권에는 701호·702호가 공동담보로, 양옥자 전세권에는 701호·702호가 공동전세로 기재돼 있습니다. 다른 목적물 진행상황과 실제 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 사무소입니다. 실제 영업·사용 가능성과 필요한 인허가를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 이재형이 기호1,2,3 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 대항력과 별개로 인도 협의 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고, 현장 이용상태와 상업용 집합건물의 실제 거래·임대 수준을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 메리트는 별도 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2012.10.18 김해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 양옥자 전세권과 이재형의 전입은 모두 그보다 뒤입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 54,390,000원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 본건은 근린생활시설로 이용 중이고 집합건축물대장상 사무소인 상업용 집합건물입니다. 따라서 ‘감정가의 절반 이하 = 시세보다 저렴’이라는 공식은 적용하지 않습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 실제 이용가치와 환금성을 확인해야 비로소 가격 판단이 완성되는 사건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
