창원지방법원 2025타경11661. 김해시 진례면 고모리의 토지 여러 필지와 단독주택, 제시 외 건물 및 수목을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,515,545,480원의 70%인 1,060,881,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2020년 8월 14일 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기상 인수액보다 매각 대상의 구성과 현황에 있습니다. 목록 5·6은 지분만 매각되고, 주된 단독주택과 일부 제시 외 건물에는 위반건축물 표시가 조사됐습니다. 일부 토지는 단독주택 건축신고 후 조성됐거나 공사가 중단된 상태이며, 인접 토지와의 지적경계도 불분명합니다. 권리가 소멸한다고 해서 이용·처분·환금성 문제까지 함께 해소되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11661 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 고모리 834-4 · 등기 건물 경상남도 김해시 진례면 고모리 834-10, 고령1길 67 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 기호 8 단독주택 · 토지·제시 외 건물·수목 일괄매각 |
| 소유자 | 박선주 (단독소유) |
| 건물 구조 | 경량목구조 경량목구조지붕 2층 단독주택 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 1,515,545,480원 / 1,060,881,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,115,888,933원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 8-1~8-4 및 수목 1-1 포함 · 목록 5·6 지분매각 |
① 권리 흐름 — 현재 등기 기준 인수액 0원
2015년 장유농업협동조합 근저당, 2016년 우희석 근저당과 임의경매, 2018년 대구대건신용협동조합 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2020.08.14. 을구 7번 근저당권이며, 이 근저당권과 같은 날 추가 설정된 을구 8번, 2023년 을구 9번, 국·김해시의 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가보다 454,664,480원 낮은 1,060,881,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 이 30% 하락분을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 토지 여러 필지, 단독주택, 제시 외 건물, 지분매각 대상이 섞인 일괄매각은 일반 주택처럼 단순한 평당가나 인근 거래 한 건으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,060,881,000원 | 1,047,872,190원 | 2,302,127,810원 | 127,872,190원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 742,616,700원 | 732,790,533원 | 2,617,209,467원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 519,831,689원 | 512,233,372원 | 2,837,766,628원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,060,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,008,810원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 920,000,000원 | 920,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 우희석 | 192,000,000원 | 127,872,190원 | 64,127,810원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 918,000,000원 | 0원 | 918,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 | 960,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 신고채권 3,350,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,047,872,190원, 미배당은 2,302,127,810원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각 구성 — 포함·제외 대상을 구분해야 한다
- 일괄매각. 토지와 기호 8 단독주택, 제시 외 건물 8-1~8-4 및 수목 1-1이 함께 매각됩니다.
- 지분매각. 목록 5와 목록 6은 전체 소유권이 아니라 지분만 매각되는 대상입니다.
- 평가 제외 물건. 목록 1 지상에 이동이 용이한 콘테이너 1식이 있으나 평가에서는 제외됐습니다.
- 제시 외 시설. 기호 7 지상에는 컨테이너조 사무실·화장실, 목조 가추 및 애견동반캠핑장 용도의 목조 시설이 조사됐습니다.
- 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유상태는 미상입니다.
⑤ 토지·건축 리스크 — 이용 가능성을 먼저 확인
- 건축신고. 목록 1과 3은 단독주택 건축신고를 마친 토지이나, 세부 내용과 현재 유효성은 관할청 확인 대상입니다.
- 공사 중단. 목록 3은 건축신고 후 부지 조성 과정에서 공사가 중단됐고 상당 부분이 법면 상태입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목이 임야이나 지반을 평탄하게 조성하고 일부 시멘트 포장이 이뤄졌습니다.
- 경계 불분명. 목록 1~7은 일부 인접 필지와 지적경계가 불분명해 전문 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 제시 외 물건 위치. 경계가 불명확하므로 제시 외 건물이 어느 필지를 점용하는지도 측량으로 확인해야 합니다.
| 확인 토지면적 | 1,242㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 임야 / 주거나지 |
| 형상 / 지세 | 사다리형 / 완경사 |
| 도로조건 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 210,700원/㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 일부 보전관리지역 및 생산관리지역 |
| 주요 제한 | 가축사육제한구역 · 배출시설설치제한지역 · 준보전산지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 진례면 고모리 고령마을 안에 위치하며 전원주택, 전원주택부지, 농경지와 임야가 혼재하는 시가지 주변 지역입니다.
- 교통. 기호 1·2·3·5·6·7까지 차량 출입 또는 접근이 가능하고, 지역 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 주택 상태. 기호 8은 경량목구조 2층 단독주택으로 외벽 페인팅, 내부 비닐시트·벽지·타일·무늬목, 새시 이중창호 마감입니다.
- 환금성. 토지 여러 필지와 단독주택, 제시 외 시설, 지분 대상이 섞여 있어 표준화된 주택보다 매수층이 좁고 처분기간이 길어질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 각 목록의 지번·면적·지분비율과 일괄매각 포함 대상을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 기호 8과 제시 외 건물 8-1~8-3의 위반 내용, 이행강제금 및 시정 가능성을 관할청에 확인하세요.
- 건축신고 유효성. 목록 1·3의 건축신고 내용, 변경사항, 공사 중단 후 효력과 재착공 가능성을 확인하세요.
- 경계측량. 인접 필지 경계와 도로 접면, 법면, 제시 외 건물의 실제 점용 위치를 측량으로 확정하세요.
- 지분관계. 목록 5·6의 공유자, 사용관계, 분할 가능성 및 공유물분할 비용을 검토하세요.
- 점유 조사. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 및 시설 운영 여부를 확인하세요.
- 평가 제외 콘테이너. 목록 1 지상 콘테이너의 소유자와 철거·인도 책임을 확인하세요.
- 세금·배당 원본. 국·김해시 압류의 체납액, 당해세와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 독립 시세조사. 인근 토지·전원주택 거래, 건물 원가, 위반 시정비용을 반영해 입찰가 상한을 별도로 산정하세요.
맺으며 — 권리는 정리돼도 물건은 정리되지 않는다
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 그 장점만으로 안전한 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 목록 5·6의 지분, 기호 8과 제시 외 건물의 위반건축물 표시, 목록 1·3의 건축신고 유효성, 불명확한 지적경계와 평가 제외 콘테이너까지 확인해야 할 대상이 많습니다.
더구나 실제 시장가격을 비교할 거래자료가 없어 최저가 1,060,881,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 토지 이용 가능성·건축 적법성·지분 정리·경계 확정과 독립적인 시세 산정입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 물건성과 가격은 보류입니다.
