창원지방법원 2025타경11661. 김해시 진례면 고모리 일대의 토지와 단독주택 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 1,515,545,480원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 519,831,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준은 2020.08.14. 설정된 장유농업협동조합 근저당권 960,000,000원이고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 물건 자체가 단순해지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물과 수목 포함, 일부 목록의 지분 매각이 명시되어 있습니다. 또 목록8과 일부 제시외 건물은 일반건축물대장상 “위반건축물” 표시가 조사되었고, 목록1·3은 단독주택 건축신고를 받은 토지이므로 신고의 세부사항과 유효성도 관할청 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11661 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 고모리 834-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(8) 단독주택 |
| 소유자 | 박선주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,515,545,480원 / 519,831,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,115,888,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 1,242㎡ · 임야 · 주거나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 210,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 기준 말소기준권리는 2020.08.14. 장유농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 추가로 설정된 210,000,000원 근저당권과 2023.08.28. 설정된 150,000,000원 근저당권, 국 및 김해시의 압류, 2025.06.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 매각대상과 물건 자체의 핵심 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목이 함께 포함됩니다.
- 지분 매각. 목록5·6은 지분 매각입니다.
- 제외 물건. 목록1 지상 이동이 용이한 콘테이너 1식은 평가에서 제외되었습니다.
- 건축신고 확인. 목록1·3은 단독주택 건축신고를 받은 토지로, 세부사항과 유효성 여부를 관할청에 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록8 및 제시외 건물 일부가 일반건축물대장상 “위반건축물”로 표시된 것으로 조사되었습니다.
- 경계 불분명. 기호(1~7)은 일부 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계와 제시외 물건 점용 위치는 별도 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,598,310원 |
| 을구 7번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 960,000,000원 | 512,232,690원 |
| 을구 8번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 210,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 합계 1,320,000,000원 중 512,232,690원이 배당되고 807,767,310원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 519,831,000원 | 512,232,690원 | 807,767,310원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 363,881,700원 | 357,987,356원 | 962,012,644원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 254,717,189원 | 250,351,148원 | 1,069,648,852원 |
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율 자체보다는 토지·건물의 실제 이용 가능 범위, 위반건축물 정리 가능성, 지분관계와 경계 상태를 먼저 검증해야 합니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고령마을 내에 위치하며, 전원주택·전원주택부지·농경지·임야 등이 혼재한 시가지 주변 지대입니다.
- 교통. 기호(1,2,3,5,6,7)까지 차량 출입 또는 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 단독주택. 기호(8)은 경량목구조 2층 단독주택이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 제시외 물건. 컨테이너조 사무실·화장실, 목조 가추, 목조 애견동반캠핑장이 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 포함하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목이 임야이나 건축신고 후 지반이 조성되었고, 일부는 부지 조성 중 공사가 중단된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 목록8 및 제시외 건물의 위반 내용, 시정 가능성, 이행강제금 여부 등을 관할청에 확인하세요.
- 건축신고 확인. 목록1·3의 단독주택 건축신고가 현재도 유효한지, 변경·승계·착공 관련 조건이 있는지 확인하세요.
- 지분 범위 확인. 목록5·6은 지분 매각이므로 매각지분과 실제 이용·점유 범위를 대조하세요.
- 현황측량. 일부 필지 경계가 불분명하므로 지적도만으로 제시외 물건의 점용 관계를 단정하지 말고 필요시 측량을 검토하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 임차인이 등재되지 않았더라도 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목의 포함 범위와 평가 제외된 이동식 콘테이너를 구분해 현장에서 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 어려운 사건
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 토지와 단독주택을 포함한 일괄매각, 일부 지분, 위반건축물 표시, 건축신고 유효성, 지적경계 불분명까지 동시에 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 34% 수준이지만 실거래 비교자료가 없으므로 가격이 싸다고 단정하기보다 이용·정리·처분 가능성을 먼저 검증하는 접근이 필요합니다.
