창원지방법원 2025타경11661. 김해시 삼계동 분성마을부영아파트 218동 1605호, 전용 84.7888㎡ 아파트입니다. 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 149,100,000원으로 내려왔습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 실질취득액도 최저가와 같은 149,100,000원입니다.
가격만 놓고 보면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 194,916,666원의 76.5%이며, 최신 거래 170,000,000원과 최근 실거래 최저 165,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 사건은 권리 자체보다 등기 이력과 예상배당표가 서로 맞지 않는 부분이 핵심 확인사항입니다. 등기에는 과거 국민은행·장유농협·김해축협·대구대건신협 근저당의 말소 이력이 기재되어 있으나, 예상배당표는 국민은행의 과거 근저당을 최우선 배당권리로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 218동 16층 1605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7888㎡ |
| 소유자 | 박선주 (2010.12.27. 거래가 127,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,115,888,933원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.14. 장유농업협동조합 근저당권 960,000,000원 · 2025.05.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
현재 말소기준권리는 2020.08.14. 설정된 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.27. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 같은 회사가 2025.06.20. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후 남아 있는 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세 아래
실거래 비교 표본은 김해북부7차부영 전용 84.79㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 194,916,666원, 최신 거래는 2026.07. 170,000,000원입니다. 실질취득액 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%로, 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.79㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 10 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 16 | 223,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 16 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.79㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 194,916,666원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~242,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 149,100,000원이 평균보다 낮다는 사실만으로 수리 상태·향·점유 상태를 보지 않고 응찰해서는 안 됩니다. 다만 대항력 임차인 인수액이 없어 실질취득액이 상승하지 않는다는 점을 고려하면, 현재 회차는 최근 거래 범위 아래에서 출발하는 가격 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 47,268,000,000원 | 146,212,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 31,200,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사태백철강 | 9,273,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 김해축산업협동조합 | 27,600,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 918,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 49,478,073,000원, 채권자 배당액은 146,212,600원, 미배당액은 49,331,860,400원입니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 49,331,860,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 49,375,964,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 49,406,729,062원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 현재 최저가가 이미 최근 실거래 최저보다 낮기 때문에, 추가 유찰만 기다리기보다는 서류 불일치와 물건 상태를 먼저 해소하는 것이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건 용도와 등기 대상은 분성마을부영아파트 218동 1605호의 집합건물(아파트)이며, 대지권 목적 토지는 공동주택용지로 이용 중입니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 김해북부7차부영으로 952세대, 2005.03.23. 사용승인, 비교 면적은 84.7888㎡입니다.
- 도로. 단지 서측과 남측으로 각각 왕복 4차선 도로와 접하고, 토지는 평지·정방형·중로각지로 조사되어 있습니다.
- 지역지구. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 어린이공원에 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,249,000원/㎡이고, 토지면적은 43,246.7㎡입니다.
- 감정서 대조. 감정요항표 일부에는 단독주택·전원주택부지·캠핑장 등 다른 기호에 관한 문구가 함께 기재되어 있습니다. 218동 1605호에 직접 적용되는 부분을 감정평가서 원문에서 구분해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.08.14. 장유농업협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 등기사항전부증명서의 말소선과 현재 유효사항을 직접 대조하세요.
- 배당표 불일치 해소. 2011.01.05. 말소된 것으로 기재된 국민은행 을구 1번 근저당이 예상배당에서 최우선으로 반영된 이유를 채권계산서와 공동담보목록으로 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 관계를 관리사무소에서 확인하세요.
- 내부 상태 반영. 동일 면적 실거래가 165,000,000원~242,000,000원으로 편차가 크므로, 16층 1605호의 향·조망·수리 상태를 입찰가에 반영하세요.
- 매각서류 원문 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·공동담보목록을 서로 대조한 뒤 인수 여부와 입찰 상한을 확정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 서류 불일치부터 풀어야 한다
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액 149,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 194,916,666원의 76.5%라는 점에서 가격 조건이 분명히 유리합니다. 최신 거래 170,000,000원과 최근 실거래 최저 165,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 예상배당표는 2011년 말소 이력이 있는 국민은행 근저당을 최우선 배당권리로 반영하고, 2020년 말소기준 근저당을 승계한 신청채권자의 배당을 0원으로 산정합니다. 이 불일치를 설명하지 못한 상태에서 권리를 깨끗하다고 확정하는 것은 위험합니다. 결론은 가격은 합격, 현재 산정상 인수도 0원, 하지만 등기와 배당순위 대조 전에는 조건부 검토입니다.
