광주지방법원 2025타경50094. 전남 해남군 현산면 구산리 550-3 소재 건물 경매입니다. 감정가 32,181,500원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 22,527,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024년 7월 8일 현산농업협동조합 가압류 12,920,103원이고, 같은 날 농업협동조합중앙회 가압류 21,088,999원, 이후 해남군 압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 인수액보다 매각 대상의 범위입니다. 매각물건명세서에는 건물만의 매각이라고 명시돼 있고, 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 또한 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)인 건물이 현황상 창고로 이용 중이고 일부가 파손된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 현산면 구산리 550-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) · 현황 창고 |
| 매각 대상 | 건물만의 매각 |
| 소유자 | 김재봉 |
| 감정가 / 최저가 | 32,181,500원 / 22,527,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 6,253,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 도로명주소 변동 | 전남 해남군 현산면 입제길 60 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지관계 확인이 핵심
임차인은 없습니다. 배당표에서도 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 2012년과 2019년의 경매·가압류 등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024년 7월 8일 현산농업협동조합 가압류입니다. 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 가압류와 그 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저가는 22,527,000원으로 감정가 32,181,500원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 15,768,899원, 세 번째 회차 시나리오는 11,038,229원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 22,527,000원 | 18,540,595원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 15,768,899원 | 25,177,050원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 11,038,229원 | 29,822,568원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 회차 하락에 따른 권리 인수 증가 문제는 나타나지 않습니다. 대신 건물만 매각되는 구조와 법정지상권 불확실성이 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,486원 |
| 1. 가압류 · 현산농업협동조합 | 12,920,103원 | 12,920,103원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 21,088,999원 | 8,801,411원 |
| 3. 경매개시결정 · 현산농업협동조합 | 6,253,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 40,262,109원 중 예상 배당액은 21,721,514원이고, 18,540,595원이 미배당됩니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나 현황은 창고로 이용 중이며 일부 파손 상태입니다.
- 구조. 일반철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 벽체는 판넬 마감, 창호는 하이새시창, 바닥은 콘크리트 위 페인트 마감입니다.
- 설비. 일반적인 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 감정평가 기재상 순수 농촌지대 및 마을 주변 농경지대 성격입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통 이용사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 관련 정보. 공장용지 660㎡, 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,670원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지는 매각 대상이 아니므로 매각물건명세서와 등기사항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부가 불분명하므로 토지 소유관계와 건물·토지의 권리 변동 시점을 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 공부상 제조업소, 현황 창고이며 일부 파손 상태이므로 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 18,540,595원이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 주소 확인. 도로명주소는 전남 해남군 현산면 입제길 60으로 정정됐다는 변동사항이 있습니다.
맺으며 — “인수 0원보다 건물만 매각을 먼저 봐야 한다”
이 사건의 등기상 권리 구조만 놓고 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매물건의 투자 난도는 등기만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 건물만 매각되고, 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 현황도 제조업소가 아니라 창고로 이용 중이며 일부 파손 상태입니다.
최저가는 22,527,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 저가 매수 기회로 볼 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 토지 사용관계와 건물 상태는 별도의 핵심 리스크. 이 두 축을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
