광주지방법원 2025타경50094. 해남군 현산면 조산리 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 단독주택과 제2종근린생활시설(제조업소)이 포함되어 있고, 토지와 함께 일괄매각됩니다. 감정가는 132,757,510원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 33,306,000원입니다. 등기상 말소기준은 2012년 현산농업협동조합 근저당권이며, 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴한지 판단할 근거가 없고, 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출이라는 특별매각조건, 제시외 건물과 수목의 포함, 일부 토지의 현황 차이, 인접지와의 경계 불명확이 명시돼 있습니다. 즉 등기권리보다 물건 자체의 현황·취득절차 확인 난도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 현산면 조산리 166-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 426.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역·생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김재봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,757,510원 / 33,306,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현산농업협동조합 / 6,253,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.02.24. 을구 1번 현산농업협동조합 근저당권 19,500,000원입니다. 2024.07.08. 현산농업협동조합 가압류 12,920,103원과 농업협동조합중앙회 가압류 21,088,999원, 2024.10.21. 해남군 압류, 2025.01.10. 현산농업협동조합의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 강제경매·가압류·가등기·임의경매 등 여러 등기가 있었으나 해당 등기들은 이미 말소된 상태입니다. 이후 2025.01.10. 강제경매개시결정이 등기됐고, 2025.01.13.에는 2024.12.20. 증여를 원인으로 김재봉 앞으로 소유권이전 등기가 접수되었습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 33,306,000원으로 감정가 132,757,510원 대비 25.09% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 26,644,800원, 7회 유찰 시 21,315,840원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 순수 농촌지대의 토지·건물 일괄매각이고 일부 토지는 공부상 전과 현황 이용이 다르며, 농지취득자격증명과 경계 확인도 필요해 가격 판단은 물건 현황 확인과 함께 이뤄져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,508원 |
| 1. 근저당 · 현산농업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 가압류 · 현산농업협동조합 | 12,920,103원 | 12,806,492원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 21,088,999원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 현산농업협동조합 | 6,253,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 59,762,109원 중 32,306,492원이 배당되고, 27,455,617원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 조산리 소재 물건은 신풍마을 내에 위치하며 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택과 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 426.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역과 생산관리지역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 7,300원/㎡입니다.
- 제시외 물건. 목록1·3 지상의 미등기 제시외 건물과 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 전이나 현황은 전 및 잡종지, 일부 도로로 이용 중입니다.
- 경계. 목록2·3은 인접지와 경계가 불명확해 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 점유. 목록4는 현재 공가상태로 조사됐으며 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 핵심
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 가능 여부. 목록2·3에 대한 발급 가능성과 필요한 원상복구·계획서 조건을 매수 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 소유관계. 마을주민 탐문상 제시외 건물은 채무자·소유자 소유라고 진술됐으나 소유자를 직접 탐문하지는 못했습니다.
- 토지 현황. 공부상 전과 실제 잡종지·도로 이용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지 경계가 불명확하므로 실제 점유·사용 범위를 확인하고 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 공가 점유관계. 목록4는 공가상태로 조사됐으나 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황·취득절차가 어려운 물건”
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2012.02.24. 현산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 종합 판단은 단순하지 않습니다. 이미 5회 유찰됐고, 실거래 비교 자료가 없어 33,306,000원이 시세 대비 얼마나 유리한지는 확인되지 않습니다. 여기에 농지취득자격증명 특별조건, 미등기 제시외 건물·수목, 공부와 현황의 차이, 경계 불명확, 공가 점유확인이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 가볍지만 물건 실사와 취득절차 확인은 무거운 유형”으로 보는 것이 적절합니다.
