수원지방법원 2024타경61273. 경기도 성남시 수정구 시흥동 21-4 소재 토지 관련 사건입니다. 데이터상 용도는 토지 · 대이고, 감정평가 요항에는 시흥동 행정복지센터 동측 인근의 토지로, 주변은 농경지·임야·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재한다고 되어 있습니다. 권리분석의 출발점은 2018.07.06 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 인수권리보다 가격·용도·규제·환금성이 핵심입니다.
특히 이 사건은 채권 구조가 매우 무겁습니다. 현재 회차 매각가를 감정가와 같은 2,864,738,200원으로 보더라도 집행비용 31,047,382원을 제외하면 1순위 성남농업협동조합에만 2,833,690,818원이 배당되고, 나머지 후순위 채권자는 전부 0원 배당으로 남습니다. 권리는 말소되어 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 시장성이 낮으면 재매각·담보가치·출구전략이 동시에 흔들리는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 여수대로56번길 1 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 성남시 수정구 시흥동 21-4 |
| 용도 / 토지 | 토지 · 대 · 토지면적 330.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 박명옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,864,738,200원 / 2,864,738,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 낙원새마을금고 / 1,005,559,570원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 성남농협 근저당
말소기준은 2018.07.06 을구 1번 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년·2024년·2025년에 붙은 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, 현장 점유·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 물건 성격 — ‘대’지만 개발제한구역·공부/현황 차이를 반드시 본다
토지 데이터에는 지목이 대, 토지이용상황은 상업용, 면적은 330.0㎡로 기재되어 있습니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대세각입니다. 공시지가는 3,711,000원/㎡입니다. 외형만 보면 접근성과 도로 조건이 나쁘지 않은 토지처럼 보이지만, 감정평가 요항의 규제 항목이 무겁습니다.
| 항목 | 데이터 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 개발제한구역 · 자연녹지지역 | 개발·건축·형질변경 가능성을 원본으로 확인해야 함 |
| 제한 | 비행안전제2구역(전술) · 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 | 이용·건축·소음 관련 제약 확인 필요 |
| 거래 관련 | 토지거래계약에관한허가구역 | 취득 후 이용계획·허가 이슈 점검 필요 |
| 공부와 현황 | 기호(7) 공부상 답이나 현황 전, 기호(8) 공부상 전이나 현황 전 및 주차장 | 이 사건 일괄매각 범위와 실제 점유·현황 경계 확인 필요 |
| 농지법 | 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지로 조사 | 농지취득·전용·원상회복 가능성 확인 필요 |
데이터의 비고에는 일괄매각이 있습니다. 감정평가 요항에도 기호(7), 기호(8)에 관한 공부와 현황 차이가 적혀 있으므로, 단순히 주소와 지목만 보고 단일 필지처럼 접근하면 안 됩니다. 실제 매각 대상, 경계, 주차장 사용 부분, 농지법 적용 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,864,738,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 31,047,382원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 4,420,000,000원 | 2,833,690,818원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 2,250,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 낙원새마을금고 | 9,960,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당권 · 동경기인삼농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 한세기 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 근저당권 · 낙원새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 20,720,000,000원 중 채권자 배당은 2,833,690,818원, 미배당은 17,886,309,182원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수 0원이어도 리스크가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,864,738,200원 | 2,833,690,818원 | 17,886,309,182원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,291,790,560원 | 2,266,472,654원 | 18,453,527,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,833,432,448원 | 1,812,698,124원 | 18,907,301,876원 | 0원 |
인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이 사건의 위험은 인수권리가 아니라 토지의 이용 가능성, 규제, 현황, 환금성입니다. 특히 현재 회차에서도 신청채권자 낙원새마을금고의 청구액 1,005,559,570원은 배당표상 0원으로 표시되어 있습니다. 후순위 채권 구조가 두껍고, 소유자 교부도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥동 행정복지센터 동측 인근에 위치하고, 부근은 농경지·임야·근린생활시설·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황. 기호(7)은 공부상 답이나 현황 전, 기호(8)은 공부상 전이나 현황 전 및 주차장으로 조사되었습니다.
- 임대관계. 임차인 목록은 0명이지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 개발제한구역 확인. 개발·건축·형질변경·전용 가능성을 관할관청과 원본 토지이용계획으로 확인하세요.
- 농지법 이슈. 농지법 제8조 적용 농지로 조사된 내용이 있어 취득 자격·전용·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기호(7), 기호(8)의 공부·현황 차이와 주차장 사용 부분, 실제 경계·점유를 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 메모가 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성을 확인하세요.
- 실거래 부재. 데이터에 실거래 시세가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 땅인가”가 먼저다
이 사건은 등기상으로는 말소형입니다. 임차인 신고도 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 2,864,738,200원짜리 토지에 개발제한구역·자연녹지지역·농지법 적용 가능성·공부와 현황 차이·일괄매각이 동시에 붙어 있습니다. 실거래 비교 없이 신건 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 후순위 미배당이 17,886,309,182원에 이르는 채권초과 구조도 가격 저항을 키우는 신호입니다. 권리는 통과, 용도와 가격은 보수적으로 재검증. 이 물건은 낙찰가보다 ‘취득 후 실제로 무엇을 할 수 있는가’가 승부처입니다.
