수원지방법원 2025타경3090. 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-62의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 토지는 873.0㎡이고 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 2층 단독주택입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만, 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
등기상 말소기준은 2014.11.26 박보령 근저당권 35,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행·최재명·주식회사채움홀딩스대부 근저당권과 현재 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 김경남은 2010.09.24, 김은기는 2013.11.25 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3090 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-62 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 873.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김용선 |
| 감정가 / 최저가 | 720,942,560원 / 353,262,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 302,091,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
임차관계 확인
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경남 · 301호 | 2010.09.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은기 | 2013.11.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나옥순 | 2015.06.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배리령 · 건물 1층 중 일부(14.9㎡) | 2016.10.28 / 2016.10.17 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종영 | 2023.02.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 2025.06.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배리령은 보증금 35,000,000원, 임대차계약일 2014.11.30, 확정일자 2016.10.17, 전입일 2016.10.28이고 2017.01.10 주택임차권등기가 설정됐습니다. 모두 말소기준일 2014.11.26 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 반면 김경남·김은기는 말소기준보다 먼저 전입했으므로 성격이 다릅니다.
② 가격 — 2회 유찰, 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 353,262,000원으로 감정가 720,942,560원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 247,283,399원, 4회 유찰 시 173,098,379원입니다. 그러나 이 물건은 실질취득가를 확정할 수 없는 상태이므로, 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되고 실제 인수액이 산정돼야 총 취득부담을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,745,668원 |
| 1. 근저당 · 박보령 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 312,516,332원 |
| 3. 근저당 · 최재명 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사채움홀딩스대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 935,000,000원 중 347,516,332원이 배당되고 587,483,668원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당표의 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 김경남·김은기의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 권리분석상의 확정 인수액으로 볼 수는 없습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘정개터널’ 북동측 인근이며 단독주택·농경지·임야가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 세로(가)에 접합니다.
- 지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 873.0㎡, 공시지가 213,500원/㎡, 지목 대, 완경사·사다리형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김경남·김은기 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약의 존속 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 353,262,000원만 보지 말고 확인된 인수액을 더한 총액을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 배리령 임차권. 보증금 35,000,000원, 전입 2016.10.28, 확정 2016.10.17, 임차권등기 2017.01.10으로 말소기준 후순위임을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 매각·평가에서 제외되는 컨테이너 2동의 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 상태 대조. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택이므로 현황과 공부, 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
감정가 720,942,560원에서 2회 유찰돼 최저가가 353,262,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격보다 임차관계에서 갈립니다. 김경남은 2010.09.24, 김은기는 2013.11.25 전입해 2014.11.26 말소기준보다 앞서고, 두 사람의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가만을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 실질취득가는 아직 열려 있습니다. 이 사건은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 ‘선순위 가능 임차관계를 얼마까지 확인했는가’가 입찰 여부를 결정합니다.
