수원지방법원 2025타경3090. 경기도 광주시 송정동 60-29의 301호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 곽현옥이고, 2016.01.11 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.11.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 해당 근저당과 2025.07.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인·점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 김경남·김은기·나옥순은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재의 핵심 리스크는 미확인 보증금의 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 60-29 4동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 뉴빌텔A동 · 대상면적 75.92㎡ |
| 소유자 | 곽현옥 (2016.01.11 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,652,800원 / 124,357,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 302,091,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
현재 말소기준은 2022.11.15 하나은행 근저당입니다. 그보다 뒤인 김종영(2023.02.14)·김정현(2025.06.02)의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김경남(2010.09.24)·김은기(2013.11.25)·나옥순(2015.06.18)은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 보증금 인수 여부와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경남 · 301호 · 주거 | 2010.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은기 | 2013.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나옥순 | 2015.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종영 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정현 | 2025.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 검증 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
뉴빌텔A동은 8세대, 준공일은 2001.05.11입니다. 확인된 대상면적은 75.92㎡이지만 동일 면적과의 매칭이 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 177,652,800원이나 현재 최저가 124,357,000원을 실거래 시세와 직접 비교해 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 124,357,000원 | 121,816,002원 | 238,183,998원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,049,900원 | 85,083,002원 | 274,916,998원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,934,929원 | 59,438,100원 | 300,561,900원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,540,998원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 121,816,002원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 124,357,000원 가정 시 하나은행 근저당에 121,816,002원이 배당되고 238,183,998원이 미배당됩니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 토지이용상황도 다세대로 기재되어 있습니다. 토지는 507.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,181,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 뉴빌텔A동은 8세대, 2001.05.11 준공입니다. 경매 낙찰 이력에서 확인되는 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰가 자료는 확인되지 않습니다.
- 감정자료 일치 여부. 감정요항표의 위치·주위환경에는 광주시 곤지암읍 봉현리, ‘정개터널’ 북동측 인근이라는 문구가 있고 이용상태에는 단독주택으로 기재되어 있어, 사건 소재지인 송정동 다세대와 서로 맞지 않습니다. 해당 감정 문구가 이 사건 물건에 정확히 대응하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 건물 표시. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘4동’이 아니라 ‘A동’입니다. 실제 현장과 집합건축물대장·등기부의 동호수 대응관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 3명 보증금 확인. 김경남·김은기·나옥순의 임대차계약서, 보증금, 점유, 전입 유지, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 산정하지 마세요.
- 나옥순 관계 확인. 과거 등기부 채무자와 동일한 이름이므로 실제 임차관계인지, 관계인인지 확인해야 합니다. 의심만으로 인수 위험을 제외하면 안 됩니다.
- 동 표시 대조. 주소·등기상의 4동과 현황의 A동이 같은 건물을 가리키는지 건축물대장·현장 표시를 대조해야 합니다.
- 감정자료 대조. 감정요항표의 곤지암읍 봉현리·단독주택 기재가 송정동 다세대 사건과 일치하지 않으므로 감정서 원문과 대상 부동산 표시를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 보류. 최근 실거래가 확인되지 않고 면적도 직접 매칭되지 않았습니다. 현재 최저가 124,357,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
이 물건은 감정가 177,652,800원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 124,357,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인보다 앞서 해결해야 할 문제가 있습니다. 말소기준권리인 2022.11.15 하나은행 근저당보다 먼저 전입한 김경남·김은기·나옥순의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득비용을 현재는 확정할 수 없습니다. 여기에 4동과 A동의 표시 차이, 송정동 다세대와 일치하지 않는 감정요항표 문구, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 임차관계와 물건 동일성 확인이 먼저인 유형입니다.
