1,946,157,000원
창원지방법원 2025타경11828. 김해시 어방동 1068-5의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 지목이 공장용지이고 이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 1,837.4㎡이며, 거양공업주식회사가 2004년 2월 10일 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,450,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행의 후순위 근저당 2건과 주식회사센트랄·주식회사씨티알·주식회사자일금속의 근저당, 다수의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11828 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1068-5 · 경상남도 김해시 김해대로2567번길 42 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 1,837.4㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 거양공업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,971,750,500원 / 1,946,157,000원 |
| 유찰 / 감정가 비율 | 2회 유찰 / 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 6,102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준권리는 2004.02.10. 접수된 중소기업은행 근저당권 1,450,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
점유자 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피에프피정밀, 대표자:김용술 | 미상(기타란 참조) | 2012.06.01 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
피에프피정밀의 전입일은 2012.06.01.로 말소기준권리인 2004.02.10.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 3,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 이는 배당절차의 문제일 뿐 대항력에 따른 매수인 인수 위험으로 이어지지는 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 49%의 의미
현재 최저매각가는 1,946,157,000원으로 감정가 3,971,750,500원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가보다 크게 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% · 1,946,157,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 1,362,309,900원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가 24% · 953,616,929원 |
| 현재 실질취득 | 1,946,157,000원 + 인수 0원 = 1,946,157,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,946,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,861,570원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,450,000,000원 | 1,450,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 474,295,430원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 800,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사센트랄 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사씨티알 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사자일금속 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 영창하이테크 | 61,090,743원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 마종수 | 30,102,600원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이창민 | 19,641,622원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 정현경 | 314,215,010원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김진성 | 38,699,305원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 908,900,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 12,584,901원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 박병태 | 62,311,500원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 베트남인 | 23,344,750원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이혜미 | 5,440,985원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 정복남 | 19,044,332원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 박순정 | 17,307,659원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 근로복지공단 | 151,346,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 1,924,295,430원이며, 채권총액 5,782,029,577원 중 3,857,734,147원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 토지·매각범위 메모
- 토지. 면적 1,837.4㎡, 지목 공장용지, 이용상황 공업용입니다.
- 형상. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 기타 구역. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 918,100원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지와 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계·기구가 일괄매각됩니다.
- 제외 자산. 소재불명인 기계기구는 제외되며 감정평가서 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 일괄매각되는 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 목록을 감정평가서와 현장에서 각각 확인합니다.
- 소재불명 기계기구. 매각 제외 대상과 현존 기계기구를 구분해 실제 자산가치를 다시 계산합니다.
- 점유범위 확인. 피에프피정밀의 점유부분이 미상이므로 실제 사용 구역과 인도 범위를 확인합니다.
- 명도 계획. 점유자는 대항력이 없지만 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 협의 절차를 준비합니다.
- 49% 해석 주의. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있는지 원본 서류로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 현장 검증
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리와 대항력 없는 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되지 않는 인수 0원 구조입니다. 권리분석 결론만 놓고 보면 안전한 편입니다.
그러나 최저가 1,946,157,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 토지와 제시외 건물, 기계·기구가 일괄매각되고 소재불명 기계기구는 제외됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 후순위 채권의 규모가 아니라 실제로 인도받는 토지·건물·기계기구의 현존 상태와 가치입니다. 결론은 권리 합격, 자산가치 현장 검증 필수입니다.
