창원지방법원 2025타경11828. 김해시 주촌면 내삼리 1128-10 소재 제에이동·비동호와 토지가 매각대상인 사건입니다. 토지는 공장용지 3,600㎡이며 일반공업지역 안의 공업용 부동산입니다. 현 소유자는 거양공업주식회사이고, 2011.04.15. 중소기업은행이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 중소기업은행의 추가 근저당, 주식회사원진글로벌과 주식회사씨티알의 근저당, 여러 채권자의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 모두 소멸합니다. 현황조사상 임차인은 피에프피정밀 1명이지만 전입일이 2012.06.01.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1128-10 제에이동, 비동호 도로명: 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,600㎡ · 일반공업지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 거양공업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,350,579,000원 / 4,350,579,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1999.05.25. 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권은 2011.04.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피에프피정밀, 대표자: 김용술 | 미상(기타란 참조) | 2012.06.01 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자이며, 전입신고일 2012.06.01.은 말소기준일 2011.04.15.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,350,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,905,790원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원진글로벌 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사씨티알 | 500,000,000원 | 352,673,210원 |
| 5. 가압류 · 마종수 | 30,102,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이창민 | 19,641,622원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정현경 외 | 314,215,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김진성 | 38,699,305원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 908,900,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 12,584,901원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 박병태 | 62,311,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 6,106,454,938원, 예상배당은 4,304,673,210원이며 미배당액은 1,801,781,728원입니다. 주식회사씨티알 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 매각 범위 — 포함 자산과 제외 자산을 구분
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다.
- 소재불명 기계·기구. 소재가 확인되지 않은 기계·기구는 매각대상에서 제외됩니다.
- Air Compressor. 2018.07. 한양콤푸레샤 제작 Air Compressor 1식과 Refrigerated Air Dryer 등 부대시설 일체는 매각대상에서 제외됩니다.
- 태양광발전설비. 건물 옥상 태양광발전설비는 타인 소유로 조사돼 감정평가와 매각대상에서 제외됩니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다.
- 규모. 토지면적은 3,600㎡이고 공시지가는 506,000원/㎡입니다.
- 형상. 완경사의 사다리형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반공업지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공업용 부동산은 설비 상태, 업종 적합성, 진입 동선과 실제 가동 가능 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 목록 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 목록을 감정평가서와 현장에서 하나씩 대조하세요.
- 제외 설비 표시. Air Compressor와 부대시설, 옥상 태양광발전설비가 타 자산과 명확히 분리돼 있는지 확인하세요.
- 소재불명 설비. 감정목록에 있으나 현장에 없는 기계·기구의 수량과 감정금액을 확인하세요.
- 임차인 점유. 피에프피정밀의 실제 점유 범위, 영업 여부와 인도 일정을 확인하세요.
- 공장 가동 조건. 전력·용수·진입로와 건물 및 기계·기구의 가동 상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금·체납. 당해세와 공과금, 전기·수도요금 및 시설 유지비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계·기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 자산 범위가 승부처”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2011.04.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 피에프피정밀도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 반면, 소재불명 설비와 Air Compressor 일체, 옥상 태양광발전설비는 제외됩니다. 따라서 감정가 4,350,579,000원이 어떤 자산으로 구성됐는지, 그 자산이 실제 현장에 남아 있고 정상적으로 이용 가능한지를 확인해야 합니다. 권리는 정리되지만, 포함 자산의 실체를 확인하기 전에는 가격 판단을 끝낼 수 없는 공업용 물건입니다.
