창원지방법원 2025타경11828. 김해시 주촌면 내삼리 1128-10 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 지목이 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 토지면적은 3,600㎡이고 공시지가는 506,000원/㎡입니다. 등기상 현 소유자는 거양공업주식회사이며, 2011.04.15 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 중소기업은행의 추가 근저당 252,000,000원, 주식회사원진글로벌 700,000,000원, 주식회사씨티알 500,000,000원과 2025년 이후 다수의 가압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11828 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1128-10 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 토지 | 3,600㎡ · 공시지가 506,000원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 거양공업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,350,579,000원 / 3,045,405,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
1999.05.25 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 850,000,000원은 2011.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 거양공업주식회사로 소유권이 이전되고, 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 2025년부터 설정된 가압류 8건과 2025.07.22 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다.
② 점유자 — 실제 조사된 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피에프피정밀, 대표자:김용술 | 미상(기타란 참조) | 2012.06.01 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
피에프피정밀의 전입일은 2012.06.01로 말소기준일인 2011.04.15보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000원으로 기재돼 있으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 조사된 점유자는 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,045,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,854,050원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 12,550,950원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사원진글로벌 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사씨티알 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 마종수 | 30,102,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이창민 | 19,641,622원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정현경 | 314,215,010원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김진성 | 38,699,305원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 908,900,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 12,584,901원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 박병태 | 62,311,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 6,106,454,938원 중 3,012,550,950원이 배당되고, 미배당액은 3,093,903,988원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 실거래 시세 없이 감정가·유찰회차로만 판단
이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 4,350,579,000원과 유찰 시나리오입니다. 현재는 1회 유찰로 최저가가 3,045,405,000원, 감정가의 70%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,045,405,000원 | 3,012,550,950원 | 3,093,903,988원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,131,783,499원 | 2,108,065,664원 | 3,998,389,274원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,492,248,449원 | 1,474,925,965원 | 4,631,528,973원 | 0원 |
⑤ 매각대상 범위 — 반드시 따로 확인할 부분
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함되지만, 소재불명인 기계기구는 제외됩니다.
- Air Compressor 제외. 2018.07 한양콤푸레샤 제작 Air Compressor 1식과 Refrigerated Air Dryer 등 부대시설 일체는 매각대상에서 제외됩니다.
- 태양광발전설비 제외. 건물 옥상 태양광발전설비는 감정평가 당시 타인소유로 조사돼 감정평가 및 매각대상에서 제외됩니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 공장용지, 이용상황 공업용, 면적 3,600㎡입니다.
- 형상·지세. 완경사·사다리형 토지입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 506,000원/㎡입니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2011.04.15 을구 3번 중소기업은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 피에프피정밀의 점유부분은 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유 범위와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 매각제외 설비 확인. Air Compressor 관련 설비와 옥상 태양광발전설비가 매각대상에서 제외됩니다.
- 기계기구 현존 여부. 소재불명 기계기구는 제외되므로 감정평가서상 목록과 현장에 실제 존재하는 설비를 대조하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 4,350,579,000원과 최저가 3,045,405,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 매각범위가 승부처
권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2011.04.15 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자도 말소기준 뒤인 2012.06.01 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 물건처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 일괄매각과 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법상 기계·기구가 얽혀 있는 동시에 일부 기계기구와 Air Compressor 관련 설비, 옥상 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 매각대상 범위 확인은 필수입니다.
