창원지방법원 2025타경12178. 김해시 삼계동 태평포시즌빌딩을 대상으로 한 경매입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정평가상 기호1)·기호3)은 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로서 현황 일체로 이용 중이며, 기호2)도 집합건축물대장상 유흥주점으로 인근 901호와 일체 이용 중입니다. 감정가는 1,082,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 181,851,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2018년 8월 16일 설정된 김해농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 말소기준 근저당권은 2024년 8월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매의 신청채권자 역시 농업협동조합자산관리회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12178 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 1층101호 · 경상남도 김해시 가야로 202 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) · 현황 일체 이용 |
| 소유자 | 김영리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,000,000원 / 181,851,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,260,912,207원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.16 김해농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 · 535.2㎡ · 공시지가 2,075,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.08.16 김해농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2019년 김해농업협동조합 근저당권 120,000,000원, 2021년 주식회사노블캐피탈대부 근저당권 130,000,000원, 2022년 주식회사신한은행 근저당권 216,000,000원이 순차 설정돼 있으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 김해시 압류와 2025년 현재 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 가격·환금성 — 5회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 181,851,000원, 감정가 대비 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려와 있지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아니라 위락시설(유흥주점)이고, 실제로 5회 유찰이 누적된 점은 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 신호입니다. 기호2)는 인근 901호와 일체로 이용 중이고, 기호1)·기호3)은 합병 이력이 있어 단순한 독립 호실 매매와 다른 사용·처분 구조도 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,345,914원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김해농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 178,505,086원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사노블캐피탈대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,606,000,000원이고, 현재 회차 예상 배당은 178,505,086원, 미배당은 1,427,494,914원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·합병등기 — 가격보다 먼저 볼 절차 리스크
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 목록 1·3은 대장상 합병되어 있어 건물표시변경등기신청이 필요하다고 명시돼 있습니다. 감정평가서에도 기호1)·기호3)은 2021.12.07 전유부 변경 신청으로 현황 101호의 전유면적 303.18㎡·공용 145.1599㎡로 합병되고 기존 102호 전유부대장이 폐쇄된 것으로 기재돼 있습니다.
또한 기호2)는 집합건축물대장상 유흥주점이고 현황 인근 901호와 일체로 이용 중입니다. 따라서 낙찰 후 독립적인 사용·임대·재매각을 전제로 접근하기보다 실제 경계, 출입, 내부 연결상태, 건축물대장 및 현황도를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 구산동 소재 김해종합운동장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설 등 상업용 빌딩으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 물건으로, 외벽은 석재 등 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 물건이 속한 건물 동측으로 대로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 접합니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지이며 현황 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 상업시설의 실제 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 합병등기 확인. 목록 1·3의 합병 상태와 건물표시변경등기신청 필요사항을 등기부·집합건축물대장·건축물현황도로 대조해야 합니다.
- 일체 이용 확인. 기호2)가 인근 901호와 일체 이용 중이므로 내부 경계와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현 점유자와 임대차 계약 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 실제 배당에서 선순위로 차감되는지 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 유흥주점 용도·일체 이용·등기절차·환금성 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현재 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라서 싸다”가 아니라 “왜 5회 유찰됐나”를 봐야 한다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2018.08.16 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다.
감정가 1,082,000,000원에서 5회 유찰돼 181,851,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태라 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 현황 위락시설(유흥주점), 일괄매각, 합병된 전유부의 등기 정리, 인근 호실과의 일체 이용, 임대관계 미상, 세금 우선배당 가능성까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 환금성과 절차 리스크는 작지 않은 물건으로, 5회 유찰의 원인을 해소할 수 있는지를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
