259,788,000원
창원지방법원 2025타경12178. 김해시 삼계동 태평포시즌빌딩의 일괄매각 물건입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 집합건물의 이용상태는 위락시설(유흥주점)입니다. 대표 소재지는 1층 101호이며, 감정서에는 1층 101호와 9층 902호가 기재돼 있습니다. 목록 1·3은 대장상 현황 101호로 합병됐고, 목록 2는 인근 901호와 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리순위 자체는 분명합니다. 2018년 김해농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이 근저당은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당과 김해시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황과 상품성에서 올라갑니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 합병된 전유부분의 표시변경 등기신청도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12178 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 1층 101호 · 도로명 경상남도 김해시 가야로 202 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 위락시설(유흥주점) · 현황 일체 이용 |
| 소유자 | 김영리 (단독소유 · 2018.08.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,000,000원 / 259,788,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,260,912,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·3은 대장상 합병 · 건물표시변경등기신청 요함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2018.08.16. 설정된 김해농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며, 2024.08.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2019년 120,000,000원, 2021년 130,000,000원, 2022년 216,000,000원의 후순위 근저당과 2023년 김해시 압류 2건, 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
현재 최저매각가는 259,788,000원으로 감정가 1,082,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰되며 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 위락시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 일반상업지역의 유흥주점용 집합건물은 주거용 부동산처럼 단순 면적 평균으로 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 259,788,000원 | 1,350,649,032원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 181,851,600원 | 1,427,494,322원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 127,296,119원 | 1,481,286,027원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,437,032원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김해농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 1,140,000,000원 | 255,350,968원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 1,606,000,000원이며, 현재 회차의 채권자 예상배당은 255,350,968원, 미배당은 1,350,649,032원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 구산동 소재 김해종합운동장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등 상업용 빌딩으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 1·3은 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)이며 현황 일체로 이용 중입니다. 목록 2는 유흥주점으로 인근 901호와 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 1층 101호와 9층 902호로 기재돼 있으며, 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 장방형 평지의 상업용 건부지이고 건물 동측으로 폭 25m~30m의 대로3류와 접합니다. 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·방화지구·북부지구 지구단위계획구역 및 상업용지에 해당합니다.
- 합병·표시정리. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음, 위반건축물 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 목록 1·3의 대장상 합병에 따라 건물표시변경등기신청이 필요하다고 적시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 김해 지역 유흥주점·위락시설 집합건물의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 영업주체, 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 일괄매각 목록과 감정평가서의 기호 1~3, 101호·902호·901호 일체 이용 관계를 현황도 및 매각목록 원본과 맞춰야 합니다.
- 표시변경등기. 목록 1·3의 대장상 합병과 건물표시변경등기신청에 필요한 절차·비용과 신청 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세의 당해세 해당 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구내역과 배당요구종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 유흥주점 인테리어, 급·배수 및 소방설비, 내부 연결 상태와 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일 2026.07.16의 실제 진행·변경·매각 결과를 사건기록과 법원 공고 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장과 환금성이 어렵다
이 사건은 말소기준과 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 비교적 명확합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 위락시설로 이용되고, 이미 4회 유찰됐으며, 일괄매각·전유부분 합병·표시변경등기·인근 호실과의 일체 이용·임대관계 미상이 함께 존재합니다.
최저가 259,788,000원이 감정가의 24.01%라는 사실은 분명하지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 현장과 환금성 검증은 필수”입니다. 권리순위는 통과할 수 있어도, 물건의 실제 가치와 재매각 가능성은 별도의 정밀조사가 필요합니다.
