창원지방법원 2025타경12178. 김해시 삼계동 태평포시즌빌딩 9층 902호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 위락시설인 유흥주점입니다. 등기상 소유자는 김영리이며, 감정가 69,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,566,000원입니다.
표면적인 할인 폭보다 먼저 확인할 것은 902호의 독립성입니다. 매각물건명세서에는 인접한 901호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 매각 대상 표시와 현황 이용 범위가 일치하지 않으므로, 낙찰 후 902호만 별도로 사용할 수 있는지와 경계 복원·출입·설비 분리 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 제9층 제902호 도로명: 경상남도 김해시 가야로 202 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 용도 대지 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) · 현황 901호와 일체 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 · 9층 902호 |
| 소유자 | 김영리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,566,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,260,912,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미배당은 승계되지 않는다
말소기준권리는 2018.08.16. 설정된 김해농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권입니다. 공동담보목록 제2018-953호에 포함된 권리로, 구분 과정에서 901호 등기로부터 이기됐습니다. 이 근저당권은 2024.08.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 뒤 설정된 김해농업협동조합의 120,000,000원 근저당, 주식회사노블캐피탈대부의 130,000,000원 근저당, 주식회사신한은행의 216,000,000원 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당되지 못한 담보채권이 매우 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 채무로 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24.01%라도 ‘독립 호실 가격’인지가 먼저다
현재 최저매각가 16,566,000원은 감정가 69,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 성격 호실의 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 위락시설·유흥주점이라는 특수 용도와 901호와의 일체 이용 상태가 매각가격과 환금성을 좌우합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 16,566,000원 | 1,590,132,188원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 11,596,200원 | 1,595,012,532원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 8,117,339원 | 1,598,428,773원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자의 미배당액만 증가하고 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 낮아지는 최저가가 902호의 경계·출입·설비 분리 비용이나 명도 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다. 네 차례 유찰은 이 물건의 특수성과 제한된 수요를 가격 판단에 반영해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,188원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김해농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 15,867,812원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,606,000,000원 중 15,867,812원이 배당되고, 1,590,132,188원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 구산동 소재 김해종합운동장 북서측 인근이며, 근린생활시설·숙박시설 등 상업용 빌딩이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 동측으로 폭 25m~30m의 대로3류와 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 위락시설인 유흥주점으로, 902호는 현황상 인근 901호와 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 535.2㎡의 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·북부지구 지구단위계획구역·상업용지 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 특수 영업용도와 인접 호실과의 일체 이용 상태, 네 차례 유찰을 고려하면 일반적인 독립 점포보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 901호와 경계 확인. 건축물현황도와 현장을 대조해 901호·902호의 정확한 위치와 전유부분 경계를 확인하세요.
- 독립 출입 가능성. 902호만으로 출입·영업이 가능한지, 출입구가 901호를 통과하는 구조인지 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 현재 없는 경계벽을 설치할 수 있는지와 복원 범위·비용, 소방 및 건축 관련 절차를 확인하세요.
- 설비 분리. 전기·급배수·위생·소방·냉난방 설비가 901호와 분리돼 있는지 점검하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자와 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 명도 대상을 확인하세요.
- 유흥주점 용도. 기존 영업 상태와 관련 시설, 허가·폐업·원상복구 문제를 관계 기관과 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 구조. 선순위 근저당이 공동담보로 설정되고 이전된 경위를 등기부와 공동담보목록 원문에서 대조하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 전기·수도 등 공과금, 공용부분 부담액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물리적 경계가 어렵다”
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 단순해 보입니다. 그러나 이 물건의 실제 난도는 등기부 밖에 있습니다. 902호가 901호와 경계벽 없이 하나의 유흥주점으로 이용되고 있고 임대관계도 미상입니다.
감정가 69,000,000원에서 16,566,000원까지 내려온 것은 큰 할인처럼 보이지만, 독립 사용과 명도, 경계벽·설비 분리 가능성이 확인되지 않으면 할인 폭을 가격 메리트로 그대로 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현황 위험은 큼. 현장과 도면을 통해 902호만의 사용가치를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 특수물건입니다.
