창원지방법원 2025타경12178. 등기상 소유자는 김영리이며, 현재 사건의 대상은 태평포시즌빌딩 9층 902호입니다. 말소기준권리는 2018.08.16. 김해농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 이후 설정된 김해농업협동조합 근저당권, 주식회사노블캐피탈대부 근저당권, 주식회사신한은행 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리 자체보다 물건의 독립 이용성과 환금성입니다. 감정평가상 902호는 집합건축물대장상 유흥주점이고, 현황은 인근 901호와 일체로 이용하고 있습니다. 매각물건명세서에도 901호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이미 5회 유찰되었다는 사실과 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12178 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 9층 902호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 유흥주점 · 인근 901호와 일체 이용 |
| 소유자 | 김영리 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 11,596,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,260,912,207원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2018.08.16. 설정된 김해농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.07.31. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었고, 2025.09.25. 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 물건 상태 — 901호와 경계벽 없는 일체형 이용
감정평가서상 902호의 집합건축물대장 용도는 유흥주점입니다. 현황은 인근 901호와 일체로 이용 중이며, 매각물건명세서도 “인접호(901호)와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중”이라고 적고 있습니다. 따라서 이 물건만 단독으로 취득할 때는 현재의 물리적 이용상태를 그대로 독립 점포로 볼 수 있는지가 핵심 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 608,728원 |
| 1. 근저당 · 김해농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 10,987,272원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사노블캐피탈대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 11,596,000원 가정 시 집행비용 608,728원을 제외한 10,987,272원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,606,000,000원 대비 미배당액은 1,595,012,728원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 11,596,000원 | 10,987,272원 | 1,595,012,728원 |
| 6회 유찰 시 | 8,117,199원 | 7,571,089원 | 1,598,428,911원 |
| 7회 유찰 시 | 5,682,039원 | 5,179,762원 | 1,600,820,238원 |
현재 회차는 감정가의 16.81%, 6회 유찰 시 11.76%, 7회 유찰 시 8.23% 수준입니다. 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당은 더 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격비율이 낮다는 사실만으로 환금성과 적정가를 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해종합운동장 북서측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설 등 상업용 빌딩이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 902호는 집합건축물대장상 유흥주점이며 인근 901호와 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물의 9층 902호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 건물 동측으로 대로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호와의 경계 확인. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이므로 현황도·집합건축물대장·실제 벽체 위치를 대조할 필요가 있습니다.
- 독립 이용 가능성 확인. 902호만 취득한 뒤 단독 점포로 사용하는 경우의 출입·설비·내부구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실 자체보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 적정한지 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 용도 매매 및 임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 신고된 임차인은 없습니다. 현장 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장과 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 독립 이용성이 먼저”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2018.08.16. 김해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 유흥주점 용도이고, 901호와 경계벽 없이 한 점포로 사용되고 있습니다. 여기에 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 69,000,000원에서 최저가가 11,596,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 실거래 시세가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 독립 이용성과 환금성 확인이 먼저인 물건입니다.
