청주지방법원 2022타경31715. 충주시 목행동의 기타·토지 물건으로, 토지 정보상 공장용지·공업용·일반공업지역입니다. 건물 등기는 충청북도 충주시 목행동 315-2외 1필지로 확인되며 현재 소유자는 주식회사세람에너지서비스입니다. 말소기준은 2020.07.14. 설정된 상명건설주식회사 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있고, 유한회사 네오클이 공사대금 741,600,000원 유치권을 신고했으나 성립 여부 역시 불분명합니다. 더구나 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 매각에 포함되지만 가동 중단 상태이고 정상 작동 여부도 불분명합니다. 등기상 인수 0원과 실제 취득·운영 리스크는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2022타경31715 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 315-1 |
| 등기 건물 | 충청북도 충주시 목행동 315-2외 1필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사세람에너지서비스 |
| 감정가 / 최저가 | 6,546,439,820원 / 2,681,422,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,685,342,464원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 884.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 114,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.07.14. 상명건설주식회사 근저당권 1,300,000,000원입니다. 뒤이어 같은 상명건설주식회사의 650,000,000원 근저당, 진화메탈·케이지환경서비스· 베올리아산업개발코리아·상우기업의 가압류, 주식회사이원이엔지의 2,600,000,000원 근저당, 충주시·청주시 압류 등이 이어집니다. 이들은 제공된 등기 판정에서 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 주택·상가 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심은 임차권이 아니라 제시외건물·유치권·법정지상권·기계기구·인허가 등 등기 외 현장 요소입니다.
② 매각범위와 현장 리스크 — 할인율보다 먼저 볼 것
개시결정 이후인 2022.10.21.에는 매각대상 부동산 가운데 목록2의 공장용지 410㎡가 충주시 목행동 315-3으로, 목록5의 대 21㎡가 충주시 목행동 196-14로 각각 분할됐습니다. 매각범위는 감정평가서와 현황을 직접 맞춰보는 과정이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,681,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,214,220원 |
| 을구 1번 근저당 · 상명건설주식회사 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 상명건설주식회사 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 진화메탈 | 86,087,100원 | 86,087,100원 |
| 갑구 8번 가압류 · 케이지환경서비스주식회사 | 634,848,393원 | 616,120,680원 |
| 갑구 9번 가압류 · 베올리아산업개발코리아 주식회사 | 773,793,540원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 상우기업 주식회사 | 18,111,149원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사이원이엔지 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,062,840,182원 중 예상배당 2,652,207,780원, 미배당 3,410,632,402원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 기타 + 토지이며 토지 정보상 공장용지·공업용입니다. 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 토지 조건. 면적 884.0㎡, 평지·부정형·중로각지, 공시지가 114,500원/㎡입니다.
- 지역 규제. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시지역, 일반공업지역에 포함됩니다.
- 매각 구조. 토지·건물·일부 제시외건물·기계기구가 일괄매각되고, 일부 제시외건물은 제외됩니다. 매각범위를 현황과 감정평가서에서 직접 특정해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 40.96%입니다. 다만 공장용 부동산은 기계 상태·점유·인허가·사용 가능성까지 가격에 영향을 주므로 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 유한회사 네오클의 741,600,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유, 공사계약, 채권 발생·변제기, 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 경계 확인. 매각 포함 대상과 유한회사 네오클 소유로 매각에서 제외된 제시외건물을 현장에서 구분하고 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 이용 제한 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 기계기구 실사. 제2020-141호·제2020-210호 목록 기계기구의 존재 여부, 가동 가능성, 수리·철거 비용을 확인해야 합니다.
- 분할 필지 대조. 2022.10.21. 분할된 충주시 목행동 315-3의 410㎡와 충주시 목행동 196-14의 21㎡를 감정평가서·현황과 대조해야 합니다.
- 인허가 별도 확인. 소유자가 고형연료제품 사용허가 등의 인허가권이 경매 부동산과 별개라는 의견서를 제출한 만큼, 동일 업종 운영 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,681,422,000원이 감정가의 40.96%라도 비교 가능한 실거래 정보가 없어 시장가 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전”은 아니다
등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2020.07.14. 상명건설주식회사의 1,300,000,000원 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 4회 유찰 끝에 2,681,422,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다.
그럼에도 이 사건을 단순한 저가 공장으로 보기는 어렵습니다. 741,600,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 매각 제외 제시외건물과 관련한 법정지상권도 불분명합니다. 포함되는 기계기구는 가동 중단 상태이며 정상 작동 여부를 알 수 없고, 소유자는 고형연료제품 사용허가 등의 인허가권이 경매와 별개라는 의견서까지 제출했습니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 59.04% 하락했다는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 현장·점유·설비·허가 리스크는 그대로 남아 있는 사건입니다.
