청주지방법원 2024타경1169. 충주시 노은면 안락리 일대의 토지와 버섯재배사·버섯종균배양소가 관련된 일괄매각 사건입니다. 등기 건물은 안락리 108-5, 108-6 나동, 도로명주소는 곧은터길 13으로 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 김민채이며, 2016년 개명 전 등기명의는 김옥순입니다. 말소기준권리는 2016.11.25. 설정된 충주축산업협동조합 채권최고액 650,000,000원 근저당입니다. 과거 노은농업협동조합·농업협동조합중앙회 근저당과 유명국의 가처분은 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 145,786,000원으로, 6회 유찰된 회차입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,841,004원을 제외한 142,944,996원이 충주축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 507,055,004원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 매수인에게 승계되는 금전채무도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 금전 인수액이 없다는 사실과 부동산 사용·점유상의 부담이 없다는 뜻을 동일시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1169 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 노은면 안락리 108-2 |
| 등기 건물 | 충청북도 충주시 노은면 안락리 108-5, 108-6 나동 · 곧은터길 13 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 · 버섯재배사 · 버섯종균배양소 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 556,126,280원 / 145,786,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 506,767,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2016.11.25. 충주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부상 기준은 명확하다
2009년 유명국 명의의 가처분은 2010.05.18. 말소됐고, 2006년에 설정된 노은농업협동조합 근저당 130,000,000원·112,000,000원과 농업협동조합중앙회 근저당 57,600,000원도 2016.11.28. 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 등기상 핵심 기준은 2016.11.25. 충주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.04.08. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 임차인은 없지만 이용관계 확인 필요
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 금전 인수 0원 |
기호(5,6)는 버섯재배사, 기호(17)는 버섯종균배양소로 이용 중입니다. 매각 제외 제시외 건물과 실제 시설 이용자가 누구인지, 시설의 소유관계와 토지 사용관계가 어떻게 연결돼 있는지는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
③ 농지취득자격증명·매각 제외 물건 — 입찰 성립 자체를 좌우한다
노은면 사실조회 회신에 따르면 목록1~4, 8은 버섯재배사로 사용 중입니다. 농지취득 후 버섯재배사로 활용하지 않을 경우 해당 시설에 대한 복구계획서가 필요할 수 있고, 매수인이 원상회복의무를 부담할 가능성도 명시돼 있습니다.
| 구분 | 매각 여부 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 (1)~(23) | 매각 제외 | 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 제시외 관정 (60) | 매각 포함 | 감정평가서 참조 |
| 목록7·9·10 | 일괄매각 | 공부상 답 · 현황 도로 |
| 목록8 | 일괄매각 | 지적도상 맹지 |
④ 예상배당표 (매각가 145,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,841,004원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 650,000,000원 | 142,944,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 650,000,000원 중 142,944,996원이 배당되고 미배당액은 507,055,004원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 145,786,000원 | 142,944,996원 | 507,055,004원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 116,628,800원 | 114,195,997원 | 535,804,003원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 93,303,040원 | 91,223,585원 | 558,776,415원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주혜성학교 북서측·남서측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(5,6)는 버섯재배사, 기호(17)는 버섯종균배양소로 이용 중이며 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 답, 면적 743.0㎡, 농림지역, 공시지가 24,900원/㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 농업진흥구역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되고, 일부는 상대보호구역·하천구역과 관련됩니다.
- 현황 차이. 토지 기호(7,9,10)는 공부상 지목이 답이지만 현황 도로로 이용 중인 것으로 목측됐고, 목록8은 지적도상 맹지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록1~4·7~10은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 소관 행정기관 확인이 선행돼야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물(1)~(23)의 소유관계, 토지와 건물의 소유 분리 시점, 법정지상권 성립 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 관정(60)은 포함되지만 제시외 건물(1)~(23)은 제외됩니다. 감정평가서 도면과 현장 위치를 대조해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 버섯재배사로 활용하지 않을 경우 복구계획서가 필요할 수 있고 원상회복의무가 문제될 수 있습니다.
- 도로·맹지 확인. 목록7·9·10의 현황 도로 이용과 목록8의 지적도상 맹지가 전체 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 26%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 농지·시설·제시외 건물의 실제 활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농취증 관련 행정기관 회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 실제로 쓸 수 있느냐
등기부만 보면 기준은 비교적 분명합니다. 2016.11.25. 충주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당표상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 6회 유찰됐고, 매각 제외 제시외 건물(1)~(23)의 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 목록1~4·7~10에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다.
여기에 버섯재배사 이용을 중단할 경우의 복구계획, 현황 도로로 쓰이는 토지, 지적도상 맹지까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 농취증을 실제로 받을 수 있는지, 매각 제외 건물 때문에 토지 이용이 제한되는지, 그리고 낙찰 후 원하는 방식으로 사용할 수 있는지입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 배당상 금전 권리는 단순하지만, 토지 이용권리는 결코 단순하지 않은 사건입니다.
