🏷️ 49% · ⚠️ 인수 200,000,000원 · 💰 실질취득 689,150,000원 · 🔻 2회 유찰
의정부지방법원 2024타경69394. 파주시 적성면 어유지리 298-2 일대의 공장·창고 및 토지 물건입니다. 공부상 공장 또는 창고 등으로 등재된 일반철골조·블록조 건물과 공업용 토지가 함께 묶여 있고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저가는 489,150,000원으로 감정가 998,264,250원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격표만 보면 안 됩니다. 현황조사상 임차인 3명 가운데 주식회사 명창산업, 심경호는 2008.06.25 전입으로 말소기준권리인 2015.09.10 중소기업은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금 200,000,000원에 확정일자·우선변제권 자료가 확인되지 않아 배당보다 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가 489,150,000원이 아니라 689,150,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경69394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 어유지리 298-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 또는 창고 · 공업용 토지 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 파주시 적성면 어유지리 298-2외 2필지 가동 |
| 소유자 | 요성물산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 998,264,250원 / 489,150,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 821,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 2억은 별도
현재 소유권은 2015.09.10 임의경매 매각으로 썬태림주식회사에 이전된 뒤 2016.01.21 상호변경으로 요성물산주식회사로 표시가 변경됐습니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 18번 중소기업은행 근저당권 471,600,000원입니다. 이후 중소기업은행의 216,000,000원·350,000,000원 근저당, 신용보증기금 가압류 311,600,000원, 본건 임의경매개시결정 및 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성원피앤씨, 최희숙 | 가동, 다동 | 2015.11.17 | 200,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)토성공영,신영달 | 나동1층 | 2019.04.12 | 40,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 명창산업, 심경호 | 창고 라동 및 가설사무동 | 2008.06.25 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이 중 앞선 2명은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 주식회사 명창산업, 심경호만 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 689,150,000원을 봐야 한다
현재 최저매각가는 489,150,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 보증금이 200,000,000원이므로 실제 부담 기준은 689,150,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 489,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,291,500원 |
| 인수 · 주식회사 명창산업, 심경호 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 471,600,000원 | 471,600,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 10,258,500원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 중소기업은행 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 33번 가압류 · 신용보증기금 | 311,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,349,200,000원 중 배당되는 채권액은 481,858,500원, 미배당은 867,341,500원입니다. 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원은 배당표에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장 또는 창고 등으로 등재돼 있으며, 공장용지·공업용 토지가 포함됩니다.
- 건물. 일반철골조 건물은 1994.09.04 및 2003.04.01 사용승인, 블록조 건물은 1994.09.04 사용승인됐습니다.
- 입지. 어유중학교 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 129,700원/㎡, 공장용지, 공업용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 지목이 하천인 토지가 현황 공업용 및 인접필지 부속토지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수. 주식회사 명창산업, 심경호의 보증금 200,000,000원을 낙찰가와 별도로 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
- 경계 측량. 제시외 건물 5-1, 6-1 일부가 인접필지 지상에도 걸쳐 소재하는 것으로 보여 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 목록1 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 물건이므로 건물별 이용·점유관계와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계. 실제 임차인 3명의 점유부분, 보증금, 전입일과 현황을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 공장·창고 및 토지는 거래 편차가 클 수 있으므로 실질취득 689,150,000원을 기준으로 주변 실거래·임대수익·토지 활용성을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2억 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 998,264,250원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 489,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 주식회사 명창산업, 심경호의 보증금 200,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 현재 회차의 실질취득은 689,150,000원입니다.
여기에 공장·창고라는 용도, 2회 유찰, 제시외 건물의 인접필지 걸침 가능성, 하천 지목과 현황 이용의 차이까지 겹칩니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 근거도 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 현황 리스크는 남는 물건입니다.
