수원지방법원 2025타경970. 시흥시 능곡동 뷰파이브 1층 110호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 안영진은 2025.02.19 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 642,600,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 882,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 중소기업은행·현대캐피탈·한국캐피탈·하나카드·케이뱅크·KB국민카드·신용보증기금 등의 가압류와 경매개시결정, 국 압류가 이어졌습니다. 이들은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준보다 앞선 2025.01.22 시흥시 압류가 한때 존재했지만 2025.02.12 해제되어 등기말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건내 1층 110호 |
| 소유자 | 안영진 · 2025.02.19 소유권이전 · 거래가액 642,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 415,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 757,907,110원 |
| 말소기준 | 2025.02.19 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 882,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 압류는 이미 해제
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 자료상 확인되지 않습니다. 핵심은 2025.02.19 신한은행 근저당이며, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 자료가 없다
감정가는 593,000,000원, 현재 최저매각가는 415,100,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 290,570,000원, 3회 유찰 시 203,399,000원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 415,100,000원이 싸다거나 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이므로, 아파트처럼 단순한 동일평형 거래가 비교보다 실제 임대료·공실·전용 위치·1층 상권과 같은 근린생활시설의 가격결정 요소를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,551,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 882,000,000원 | 408,549,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 141,720,454원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,401,026원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 23,038,916원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 20,315,481원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,545,442원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 71,397,351원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,971,569원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 122,164,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,551,000원과 신한은행 408,549,000원이 매각대금 전액을 소진합니다. 총 채권액 1,313,554,381원 중 채권자 배당액은 408,549,000원이고 미배당은 905,005,381원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥능곡역(서해선) 남동측 인근이며, 주위는 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 지하철역 및 노선버스정류장 위치 등을 고려할 때 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 110호와 112호 모두 근린생활시설로 이용됩니다.
- 도로. 건물 서측으로 광로와 접하고 동측으로 중로, 서측으로 중로인 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 주용도 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 996.5㎡, 공시지가는 2,706,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 자료가 없으므로 415,100,000원을 기준으로 주변 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 직접 비교해야 합니다.
- 임대현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 매각기일 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 연체관리비. 2026.01.15 기준으로 주식회사 보경종합관리에서 2025.12월까지 연체관리비 1,479,979원을 신고했습니다. 실제 승계범위와 현재 잔액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 뷰파이브 1층 112호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권회수 관계를 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 소유권·말소 확인. 2025.01.22 시흥시 압류는 2025.02.12 해제됐고, 2018년 하나은행 근저당과 과거 신탁등기도 이미 말소된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 점유 및 관리비 내역을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 조사 내역이 없고, 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준 이전에 존재했던 시흥시 압류도 경매 전에 해제됐으며, 신한은행 근저당 이후의 다수 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 1회 유찰되어 415,100,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 실거래가 없고 감정평가상 근린생활시설인 만큼, 이번 물건의 승부처는 권리보다는 실제 임대가치와 상권·공실·관리비를 반영한 적정 매수가입니다. 권리는 통과 가능성이 높지만 가격은 현장 시세 확인 후 판단하는 사건입니다.
