수원지방법원 2025타경970. 경기도 시흥시 능곡동 721, 뷰파이브 제1층 제110호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만 등기부는 집합건물이며, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트나 일반 주택이 아니라 상가·근린생활시설의 수익성과 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
소유자 안영진은 2025년 2월 19일 이 물건의 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 642,600,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 882,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌고, 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 203,399,000원입니다. 감정가에서 크게 하락했지만, 유찰이 반복됐다는 사실 자체도 중요한 시장 신호입니다. 낙찰가격이 낮아진 이유와 실제 상가 수요를 확인하는 것이 권리분석만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 제1층 제110호 도로명주소: 경기도 시흥시 승지로59번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 대지 · 집합건물 · 지상 9층 건물 중 1층 근린생활시설 |
| 소유자 | 안영진 (2025.02.19 소유권이전 · 거래가액 642,600,000원) |
| 감정가 | 593,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,399,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 신청채권 청구액 | 757,907,110원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.19 신한은행 근저당권 · 채권최고액 882,000,000원 |
| 공동담보 | 뷰파이브 제1층 제112호 |
| 임대차 현황 | 임대 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 연체관리비 신고 | 1,479,979원 (2025.12까지) |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
등기상 권리관계는 2025년 2월 19일 설정된 신한은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 그보다 앞선 시흥시 압류는 이미 해제됐으며, 근저당권 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
근저당권 설정 내역에는 뷰파이브 제1층 제112호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액 882,000,000원은 공동담보 관계를 고려해야 하는 금액이므로, 이를 제110호만의 실제 대출잔액으로 단정할 수는 없습니다. 배당금과 채권 회수액도 공동담보 및 실제 채권신고 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임대차·점유 — 실제 점유자 확인이 필요하다
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 임대 미상으로 기재돼 있어 임차인이 확실히 존재하지 않는다고 단정하기는 어렵습니다.
| 구분 | 확인 상태 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 확인된 임차인 0명 |
| 임대관계 | 임대 미상 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 | 점유·사업자등록·보증금·확정일자 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 매수인 인수 | 예상배당상 0원 | 미확인 임대차 위험 별도 |
현재 예상배당에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다. 이는 확인된 권리관계를 기준으로 한 계산값으로, 모든 점유·임대차 위험이 해소됐다는 확정적 판단은 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서, 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 593,000,000원에서 시작한 경매는 3회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 203,399,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 203,399,000원 | 34.3% | 2026.11.10 매각기일 |
| 4회 유찰 시 | 142,379,300원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 99,665,510원 | 16.81% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며, 실제 회차 진행 및 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
특히 이 물건은 시흥능곡역 인근 상업·업무지대의 1층 근린생활시설입니다. 주거용 부동산처럼 단순한 평형 평균으로 평가하기보다는 같은 건물 또는 인접 상권의 유사한 1층 점포 거래와 임대차 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
현재 금액을 최저가에 낙찰받고 별도의 권리 인수가 발생하지 않는다면 권리 인수만 반영한 실질취득액은 203,399,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 관리비 부담, 점유 정리 비용 등은 별도이며, 미확인 임대차가 발견되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,399,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 예상배당입니다. 집행비용 3,647,586원을 공제한 뒤 신한은행에 199,751,414원이 배당되는 구조입니다. 다른 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,647,586원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 882,000,000원 | 199,751,414원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 141,720,454원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 25,401,026원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 23,038,916원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 | 20,315,481원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 6,545,442원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이뱅크 | 71,397,351원 | 0원 |
| 8. 가압류 · KB국민카드 | 20,971,569원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 122,164,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 채권최고액 기준의 추정 계산이며, 실제 채권액·배당순위·공동담보 관계·조세채권·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용도 추정액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수액과 인수액 구분
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 203,399,000원 | 142,379,300원 | 99,665,510원 |
| 채권자 배당 | 199,751,414원 | 139,585,990원 | 97,471,531원 |
| 채권 미배당 | 1,113,802,967원 | 1,173,968,391원 | 1,216,082,850원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 예상 권리 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매수 희망자의 입찰가격 부담은 줄어들지만, 채권자의 회수액도 함께 감소합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자의 청구액 757,907,110원이 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.
다만 배당 부족이 곧 낙찰자의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 예상 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 매각가격이 낮아진다고 해서 미확인 임대차나 관리비 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 소재 시흥능곡역(서해선) 남동측 인근입니다. 주위는 상업시설과 업무시설이 혼재하는 상가·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 지하철역·노선버스정류장 위치를 고려할 때 대중교통 이용편의성은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 9층 건물 내 제1층 제110호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등이며 공용 급배수·위생설비·소화설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 상업용 부동산이므로 실제 영업·임대 현황과 상권 내 수요를 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 서측으로 단차를 두고 광로와 접하고, 동측으로 중로, 서측으로 중로인 보행자도로와 접합니다. 해당 호수의 실제 출입구와 보행 동선은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지이며 주용도는 업무시설 건부지입니다. 토지면적은 996.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,706,000원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 일부 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있습니다. 토지거래 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며, 위반건축물 여부도 위반 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 역 인근 입지는 긍정적인 요소지만, 근린생활시설은 임대수익과 상가 공실률, 업종 적합성, 보행 동선에 따라 환금성이 달라집니다. 3회 유찰된 만큼 실제 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 연체관리비 — 별도 확인해야 할 비용
연체관리비 전부가 무조건 매수인 부담으로 확정되는 것은 아닙니다. 항목별 성격에 따라 승계 여부가 달라질 수 있으며, 공용부분 관리비 등은 낙찰 이후 분쟁이나 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.
관리주체에 최신 체납내역서를 요청하고 원금·연체료·공용부분·전유부분을 구분해 확인해야 합니다. 신고액은 2025.12까지의 금액이므로 실제 낙찰 시점의 체납액과 다를 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 뷰파이브 및 인접 상권의 유사한 1층 근린생활시설 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 임대차·점유 확인. 현장 점유자와 영업 여부를 확인하고, 사업자등록·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요. 임대 미상 상태에서 대항력 부존재를 단정해서는 안 됩니다.
- 관리비 체납 확인. ㈜보경종합관리 신고액 1,479,979원을 기준으로 최신 체납액과 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 제112호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 관련 권리 변동, 실제 채권액을 확인하세요.
- 등기부 최신본 확인. 2025.01.22 시흥시 압류의 말소 상태와 후순위 가압류·압류의 현황을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 세금·배당순위 확인. 2026.01.08 시흥세무서장 관련 압류가 등기돼 있습니다. 조세채권의 실제 법정기일 및 배당순위는 별도 검토가 필요합니다.
- 상가 수익성 확인. 실제 영업 가능 업종, 공실 상태, 예상 임대료, 관리비 수준 및 인근 경쟁 상가를 조사하세요.
- 실제 접근성 확인. 1층 상가라고 해도 출입구 위치와 도로 단차, 보행자 동선에 따라 상업적 가치가 달라질 수 있습니다. 해당 호수의 가시성과 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 매각조건 확인. 최저매각가 203,399,000원, 매각기일 2026.11.10, 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 싸다고 확정할 수 없다”
시흥 능곡동 뷰파이브 110호는 감정가 593,000,000원에서 3회 유찰 끝에 203,399,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 실제 거래시세가 확인되지 않아 시장가격보다 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다.
권리관계에서는 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 시흥시 압류도 이미 해제됐습니다. 현재 예상배당상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 근린생활시설 특성상 임대차 미상, 1층 상가의 실제 수요, 공동담보 관계, 연체관리비 1,479,979원은 반드시 별도로 검토해야 합니다. 특히 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·대항력 위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
가격: 감정가 대비 34.3%이나 실거래 시세 대비 메리트 미확정
점유: 임대 미상 · 대항력 가능·미상
추가 부담: 연체관리비 신고 1,479,979원
결론: 실거래·임대차·관리비를 확인한 후 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
감정가의 34.3%라는 숫자는 출발점일 뿐, 안전한 투자수익을 보장하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 저렴해 보이는 최저가 자체가 아니라, 그 가격으로 취득했을 때 실제 임대수익과 향후 처분 가능성이 충분한지에 있습니다.
