수원지방법원 2025타경970. 경기도 시흥시 능곡동 721, 뷰파이브 1층 112호입니다. 경매 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가서에는 본건 건물의 이용상태가 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층에 위치한 상업용 물건으로, 시흥능곡역 남동측 인근 상업·업무지대에 자리합니다.

소유자는 안영진 씨이며, 2025년 2월 19일 소유권이전과 신한은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 근저당 채권최고액은 882,000,000원입니다. 이후 삼성카드·중소기업은행·현대캐피탈·한국캐피탈·하나카드·케이뱅크·국민카드·신용보증기금 등의 가압류가 이어졌고, 임의경매도 개시됐습니다.

권리분석상 기준권리는 2025년 2월 19일 신한은행 근저당으로 지정되어 있습니다. 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 공동담보 표시가 뷰파이브 1층 110호로 기재되어 있다는 점은 본건 112호와의 관계를 확인해야 하는 핵심 사항입니다. 이 부분을 해소하지 않고 단순히 매수인 인수 0원만 믿어서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 예정, 담보표시는 반드시 대조

권리의 기본 구조. 분석상 말소기준권리는 2025년 2월 19일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 882,000,000원이며, 신청채권자의 청구금액은 757,907,110원입니다. 기준권리 이후 등록된 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

임차·점유 관계. 현재 확인된 임차인 명단은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항력 여부를 별도로 조사해야 합니다. 특히 근린생활시설은 영업 중인 임차인의 존재와 인도 가능성이 실질적인 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.

② 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%, 시세상 저렴한지는 별개

현재 최저매각가는 197,225,000원으로 감정가 575,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰되어 가격이 크게 낮아진 상태입니다.

다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 동일 건물·동일 호실 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 197,225,000원 가정)

매각대금 197,225,000원에서 집행비용 3,561,150원을 공제하면 배당재원은 193,663,850원입니다. 이 금액은 신한은행 근저당권자에게 전액 배당되는 것으로 산정되어 있으며, 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 총액 1,323,742,106원 중 미배당 합계는 1,130,078,256원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 기초정보 기준)

• 입지. 시흥시 능곡동 소재 시흥능곡역(서해선) 남동측 인근입니다. 주변은 상업시설과 업무시설이 혼재하는 상가·업무지대로 평가되어 있습니다. 주거용 아파트와는 수요층 및 거래 특성이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 지하철역 및 노선버스정류장 이용편의성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물입니다. 공용 급배수·위생설비, 소화설비 및 승강기설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 토지는 평지·정방형으로 기재되어 있고, 중로와 접합니다. 토지이용상황은 업무용입니다. 개별 호실의 대지권 지분과 토지 전체 면적은 구별하여 확인해야 합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 여부는 관련 공부와 인허가 기준을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 특이사항 없음, 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 역세권 상업·업무지대라는 입지상 장점은 있으나, 실거래 비교자료와 임대수익 자료가 확인되지 않습니다. 3회 유찰 이력도 고려하여 공실률·임대료·관리비·재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 목적물 확인. 신한은행 근저당의 공동담보 표시가 1층 110호로 기재되어 있습니다. 본건 112호와의 관계, 등기상 담보설정 범위 및 말소기준권리 적용 여부를 등기 원본과 공동담보목록으로 대조해야 합니다.
• 임차인 및 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차인 존재, 보증금, 확정일자, 사업자등록, 대항력 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 관리비 체납. 2025년 12월까지 1,479,979원의 연체관리비 신고가 있습니다. 최신 체납액과 공용부분·전유부분 구분, 낙찰자 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 실제 시장가격 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물의 최근 거래와 주변 근린생활시설의 실제 임대료 및 공실 상황을 비교해야 합니다.
• 대지권 및 토지 확인. 토지면적 996.5㎡와 개별 112호에 귀속되는 대지권 지분을 구분하고, 집합건물 등기 및 대지권 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 확인. 과거 한국자산신탁 및 주식회사에스에이치뷰 관련 신탁등기와 소유권이전 이력이 있습니다. 신탁등기 말소 및 현재 소유권 귀속의 연속성을 원본 등기부로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 매각가격은 138,057,500원 또는 96,640,250원으로 산정되어 있습니다. 해당 금액은 향후 실제 매각을 보장하지 않으므로 회차별 입찰 전략을 별도로 세워야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권 미배당 1,130,078,256원은 채무자 측 채권 회수 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 혼동하지 말고, 당해세·임차인 최우선변제·관리비 등 별도 항목을 추가 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 관리비 확인자료를 입찰 전에 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 세 가지

수원지방법원 2025타경970은 감정가 575,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가 197,225,000원까지 내려온 근린생활시설 관련 물건입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 보면 매각대금 이외의 권리 인수 부담은 크지 않은 것으로 산정되어 있습니다.

그러나 이 물건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 접근하기 어렵습니다. 첫째, 신한은행 근저당의 공동담보 표시가 본건 112호가 아닌 110호로 기재되어 있습니다. 둘째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라 임차인과 실제 점유 여부를 확정할 수 없습니다. 셋째, 연체관리비 1,479,979원의 신고가 있어 추가 취득비용을 확인해야 합니다.

여기에 3회 유찰과 실거래 비교자료 부재까지 고려하면, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 배당모형의 인수 0원도 공동담보 및 점유관계 확인을 전제로 해석해야 합니다.