수원지방법원 2025타경970. 시흥시 능곡동 721 ‘뷰파이브’ 1층 112호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 안영진이며, 2025.02.19. 소유권을 621,180,000원에 취득했고 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 882,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 2025.01.22. 시흥시 압류가 한때 있었지만 2025.02.12. 해제되어 등기가 말소됐습니다. 그보다 오래된 대신저축은행 근저당과 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 신한은행 근저당 뒤에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 안영진 · 2025.02.19. 소유권이전 · 거래가액 621,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 281,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 757,907,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가 참고사항은 임대미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 잔존권리 없이 인수 0원
핵심은 2025.02.19. 주식회사신한은행 근저당입니다. 그 이전에 존재했던 시흥시 압류는 2025.02.12. 해제됐고, 대신저축은행 근저당과 한국자산신탁 관련 신탁도 이미 말소됐습니다. 이후 삼성카드·중소기업은행·현대캐피탈· 한국캐피탈·하나카드·케이뱅크·KB국민카드·신용보증기금의 가압류, 시흥세무서장 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 시세는 다른 문제
현재 최저매각가 281,750,000원은 감정가 575,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰돼 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49%’만을 근거로 가격 메리트가 있다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,744,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 882,000,000원 | 277,005,500원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,187,725원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 141,720,454원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,401,026원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 23,038,916원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 20,315,481원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,545,442원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 71,397,351원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,971,569원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 122,164,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,323,742,106원 중 예상배당은 277,005,500원, 미배당은 1,046,736,606원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수와 매수인 인수는 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 281,750,000원 | 277,005,500원 | 1,046,736,606원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 197,225,000원 | 193,663,850원 | 1,130,078,256원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 138,057,500원 | 135,324,695원 | 1,188,417,411원 |
신청채권자 주식회사신한은행의 청구액은 757,907,110원이고, 현재 회차 가정 배당액은 277,005,500원입니다. 3회·4회 유찰 시에는 배당액이 더 줄어 신청채권자도 전액 회수하지 못합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 뷰파이브 1층 112호로서 감정평가상 근린생활시설입니다.
- 입지. 시흥능곡역(서해선) 남동측 인근이며, 주위는 상업시설과 업무시설이 혼재하는 상가·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 지하철역 및 노선버스정류장 위치 등을 고려할 때 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 서측으로 단차를 두고 광로와 접하며, 동측으로 중로와 접하고 서측으로 중로인 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 996.5㎡, 공시지가는 2,706,000원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 뷰파이브 및 인근 근린생활시설의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 임대현황 확인. 임차인은 없지만 감정평가 참고사항은 임대미상입니다. 현장 점유와 실제 영업·사용 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
- 연체관리비. 2026.01.15.자로 주식회사 보경종합관리에서 2025.12.월까지 연체관리비 1,479,979원을 신고했습니다. 최신 체납액과 부담 범위를 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 시흥시 압류는 2025.02.12. 해제됐고, 말소기준은 2025.02.19. 신한은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당은 1,046,736,606원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 인수액으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.02.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 시흥시 압류는 이미 해제됐습니다. 이후의 다수 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 575,000,000원에서 2회 유찰돼 281,750,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이것만으로 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 권리는 확인됐고, 승부처는 근린생활시설의 실제 시장가격· 임대상태·연체관리비를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
