청주지방법원 2026타경50038. 충청북도 진천군 진천읍 상계리 315-1 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 단독주택·사무소와 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·주택 및 근린시설 이용으로 기재되어 있습니다. 감정가 142,808,280원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,975,000원입니다.
등기상 말소기준은 2025.03.19. 최동규의 근저당권 46,800,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 봐서는 끝나지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자가 4명이고, 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 고은주와 지재운의 전입신고는 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 상계리 315-1 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청북도 진천군 진천읍 상계리 315-1외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 사무소 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 지중현 |
| 감정가 / 최저가 | 142,808,280원 / 69,975,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상현 / 1,054,019,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 주택 및 근린시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계는 단순하지 않다
1992년 한국주택은행 근저당권 9,200,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2008.09.26. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.19. 최동규 근저당권 46,800,000원이고, 2026.01.13. 이상현의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더싹영농조합법인 | 1번, 2번, 3번, 5번, 6번, 제시외 1번 ~ 3번, 6번 ~ 15번 · 버섯재배사등 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지애란 | 4번, 9번 ~ 12번, 제시외 4번, 5번 · 비닐하우스등 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고은주 | 근린생활시설 | 2023.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지재운 | 미상 | 1982.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 더싹영농조합법인과 지애란은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 고은주와 지재운은 전입일 자체는 말소기준인 2025.03.19.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 여기서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,550원 |
| 2. 근저당권 · 최동규 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이상현 | 1,054,019,941원 | 21,515,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,100,819,941원 중 68,315,450원이 배당되고, 미배당은 1,032,504,491원입니다. 신청채권자 이상현에게는 21,515,450원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 미상 문제는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상계리노인정 북측 및 서측 인근으로, 농경지·농가주택·자연림 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택 및 사무소, 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사에는 버섯재배사·비닐하우스 등의 점유도 확인됩니다.
- 교통. 기호 1,2,4~7,11,12는 차량 접근 가능하고, 기호 3,9,10은 인접필지를 통해 진출입 가능합니다. 남측 또는 북측에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 대표 토지는 계획관리지역·자연취락지구이며 면적 584.2㎡, 공시지가 67,300원/㎡, 지목은 대, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함되고, 일부 토지는 생산관리지역·보전관리지역·준보전산지·영농여건불리농지 조건이 함께 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 전·목장용지·임야이나 현황 일부가 도로 또는 도로 등으로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 고은주·지재운의 선순위 전입과 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 더싹영농조합법인·지애란의 전입 여부와 보증금이 확인되지 않아 점유관계 자체를 추가 조사해야 합니다.
- 지재운 관계 확인. 종전 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름이므로 실제 임차인인지 관계인인지 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 기호별 현황, 경계, 사용관계를 원본 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 진출입 조건 확인. 일부 필지는 인접필지를 통해 진출입하므로 실제 통행 형태와 권원 확인이 필요합니다.
- 가격판단 보류. 실거래 시세 자료가 없고 용도도 주택·근린·농업시설·토지가 혼재합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 49%보다 먼저 볼 것은 ‘보증금 미상’
감정가 142,808,280원에서 최저가가 69,975,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 있는 사건이 아닙니다. 실제 점유자가 4명이고 보증금이 모두 확인되지 않았으며, 고은주와 지재운은 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 있습니다. 여기에 주택·사무소·근린생활시설·버섯재배사·비닐하우스와 여러 토지가 섞인 일괄매각 구조입니다.
등기상 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 임차보증금 인수 여부와 실질취득비용은 아직 확정할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 응찰가 계산보다 먼저 임대차계약·보증금·배당요구와 각 점유자의 실제 점유권원을 확인하는 것입니다.
