대전지방법원 2025타경502915. 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비407호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인주식회사소나무이고, 말소기준권리는 2021.07.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 223,200,000원이며, 2025.07.10 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 129,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,247,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 동일 물건 유형의 최근 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 특히 신청채권자의 청구액은 166,252,821원이고 현재 회차 예상배당은 43,050,554원에 그쳐, 채권 회수 측면에서도 큰 미배당이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502915 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비407호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 현재 소유자 | 농업회사법인주식회사소나무 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 166,252,821원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 223,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다. 2021.06.18 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2021.07.16 농업회사법인주식회사소나무 앞으로 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 44,247,000원으로 감정가 129,000,000원의 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 30,972,899원, 5회 유찰 시 21,681,029원으로 제시되어 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가나 다음 회차 가격을 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,247,000원 | 34.3% | 180,149,446원 |
| 4회 유찰 시 | 30,972,899원 | 24.01% | 193,184,613원 |
| 5회 유찰 시 | 21,681,029원 | 16.81% | 202,309,230원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,446원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 223,200,000원 | 43,050,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,196,446원을 제외한 43,050,554원이 농협은행주식회사에 배당되는 것으로 계산되며, 채권최고액 223,200,000원 기준 미배당은 180,149,446원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지이용·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 세종시대명벨리온지식산업센터주1동의 집합건물입니다.
- 용도지역. 토지는 준주거지역이며 도시첨단산업단지·지구단위계획구역·시가지경관지구(일반)에 포함됩니다.
- 도로. 토지 도로접면은 중로각지이며, 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 공업나지, 지형은 평지·가로장방으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 703,200원/㎡, 토지면적은 13,414.5㎡입니다.
- 기타 지정. 예정지역·가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 공원과 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.07.16 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다.
- 임차인. 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 44,247,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 유찰 횟수. 이미 3회 유찰된 물건이며, 다음 시나리오 가격은 30,972,899원과 21,681,029원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 180,149,446원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 공동담보. 농협은행 근저당은 같은 건물 제4층 제비408호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2021.07.16 농협은행 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 129,000,000원에서 3회 유찰되어 44,247,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 근린시설이라는 용도와 반복 유찰 사실까지 함께 보면, 권리는 통과하되 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
