대전지방법원 2025타경502915. 세종특별자치시 집현동 1163, 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비407호의 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.06.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁이 이뤄졌다가 2021.07.16. 신탁등기가 말소되고 농업회사법인주식회사소나무 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 223,200,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2025.07.10. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 없고 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수 권리도 확인되지 않아 권리 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 근린시설은 가격뿐 아니라 실제 이용성과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비407호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 집현중앙7로 6 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사소나무 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 166,252,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.07.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 223,200,000원입니다. 2025.07.10. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2021.06.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 최초 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율 자체를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 63,210,000원 | 49% | 161,527,780원 |
| 3회 유찰 시 | 44,247,000원 | 34% | 180,149,446원 |
| 4회 유찰 시 | 30,972,899원 | 24% | 193,184,613원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 223,200,000원 | 61,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 223,200,000원 중 61,672,220원이 배당되고, 미배당액은 161,527,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보 기준)
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역과 도시첨단산업단지에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 13,414.5㎡이며 토지이용상황은 공업나지로 기재돼 있습니다.
- 형상·도로. 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 중로각지입니다. 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 703,200원/㎡입니다.
- 규제·계획. 예정지역·도시첨단산업단지·가축사육제한구역·준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 2회 유찰 이력이 있으므로 실제 수요층과 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 실사. 현재 최저가 63,210,000원이 감정가의 49%이지만, 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싼지 별도 확인이 필요합니다.
- 용도·수요. 근린시설로서 실제 영업·임대 수요와 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 같은 건물 4층 비408호와 공동담보로 기재돼 있어 원본 등기와 배당관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 확인. 임차인은 없으나 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 비용 확인. 관리비·세금 등 낙찰대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 농협은행 근저당으로 명확하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 판단을 서두르기 어렵습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 용도가 근린시설인 만큼 주거용 물건보다 수요와 환금성 확인이 중요합니다. 권리분석은 단순하지만, 낙찰가 적정성은 현장 시세와 이용수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
