대전지방법원 2025타경502915. 세종특별자치시 집현동 1163 ‘세종시대명벨리온지식산업센터’ 주1동 4층 B408호의 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021.07.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 223,200,000원입니다. 이후 2025.07.10. 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 매수인이 별도로 승계하는 임차보증금도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건에서 가격 판단은 권리분석과 분리해야 합니다. 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 63,210,000원, 즉 감정가 49% 구간입니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 말할 수는 없습니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 63,210,000원이지만, 근린시설의 실제 매매가와 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트 자체를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502915 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 B408호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 집현중앙7로 6 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사소나무 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권액 | 166,252,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2021.06.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2021.07.16. 농업회사법인주식회사소나무 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.10.의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 63,210,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 권리분석상 실질취득액도 63,210,000원입니다. 감정가 129,000,000원의 49% 구간까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설입니다. 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 전제로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 223,200,000원 | 61,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 223,200,000원 중 61,672,220원이 배당되고, 미배당은 161,527,780원입니다. 신청채권액 166,252,821원 역시 이 회차 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수와 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 161,527,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 180,149,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 193,184,613원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 회수액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 이 사건에서 중요한 점은 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 제공된 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·용도 환경 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 아파트로 전제한 가격·환금성 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·도시첨단산업단지·시가지경관지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업나지, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지면적. 13,414.5㎡이며 공시지가는 703,200원/㎡입니다.
- 주변 계획·규제. 예정지역·가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 중로1류·중로2류·공원에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증을 먼저. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.16. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 공동담보 원문 대조. 근저당권에 B407호 공동담보가 기재돼 있으므로 공동담보목록과 본건 권리관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 161,527,780원이 존재해도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 매각기일 확인. 사건에는 2026.09.08이 매각기일로 기재돼 있으므로 실제 매각·변경·유찰 여부는 법원 원문에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 63,210,000원은 감정가 129,000,000원의 49%까지 내려온 결과이지, 곧바로 시장가 대비 49% 할인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 용도가 근린시설인 만큼 실질취득 63,210,000원을 실제 매매가와 임대수익성에 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
