대전지방법원 2025타경502915. 세종특별자치시 집현동 1163, 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비408호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2021.07.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 223,200,000원입니다. 그 뒤 2025.07.10. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 매각 후 존속하는 권리가 드러나지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 수요입니다. 감정가 129,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 44,247,000원까지 내려왔고, 다음 회차 시나리오는 30,972,899원, 그다음은 21,681,029원입니다. 유찰이 반복된 사실 자체가 응찰가를 정할 때 반드시 검토해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 4층 비408호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사소나무 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 166,252,821원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.16. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 223,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차보증금의 승계 문제는 없습니다. 2021.06.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.07.16. 농업회사법인주식회사소나무 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.10.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34%
현재 최저매각가는 44,247,000원으로 감정가 129,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 30,972,899원(감정가 24%), 5회 유찰 시에는 21,681,029원(감정가 17%)입니다. 다만 유찰률 자체는 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 근린시설이므로 실제 영업·임대 수요와 동일 또는 유사 용도의 거래가격을 확인해 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 180,149,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 193,184,613원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,681,029원 | 20,890,770원 | 202,309,230원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,446원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 223,200,000원 | 43,050,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권은 채권최고액 223,200,000원 기준으로 43,050,554원이 배당되고 180,149,446원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지 조건 메모
- 용도지역. 준주거지역이며 도시첨단산업단지·지구단위계획구역·시가지경관지구(일반)에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 공업나지이며 지형은 평지·가로장방입니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 703,200원/㎡, 토지면적은 13,414.5㎡입니다.
- 기타 지정. 예정지역·도시첨단산업단지·가축사육제한구역·준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 없음, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 최종 매각물건명세서와 등기 원본에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 34%입니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 근린시설 수요·공실·사용상 제약과 연관되는지 현장 확인이 중요합니다.
- 근린시설 수요. 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 실제 임대료·공실·유사 호실 매매 수준을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행주식회사 미배당액 180,149,446원은 채권자의 미회수분이며, 현재 계산상 낙찰자 인수금액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 추가 유찰 시 30,972,899원, 이후 21,681,029원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차 응찰가와 대기 전략을 비교할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.07.16. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 129,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 44,247,000원까지 내려왔지만, 유찰 폭만으로 ‘저평가’라고 단정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 시세와 근린시설 수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
