말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 감정가 대비 24%까지 하락한 배경이 상권 침체와 낮은 회수율에 있어 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 위험은 없습니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 싸진 것이 아니라 시장이 낮게 평가한 상가입니다. 4회 유찰과 공실, 주변 상가 미활성화가 핵심 검토 포인트입니다.
감정가
476,000,000원
최초 평가액
최저가
114,288,000원
감정가 24%
실질취득
114,288,000원
인수액 0원
핵심지표
4회 유찰
상가 환금성 주의
울산지방법원 2024타경117756. 울산 중구 서동 굿프라임1 1층 104호 대지 관련 집합건물 물건입니다. 소유자는 장원향이며 2016년 부산은행 근저당 설정 이후 채무 문제가 이어져 경매가 진행되었습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 이는 단순 할인이라기보다 상가 시장에서의 회수 가능성과 활용성 문제가 반영된 결과로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경117756
소재지
울산광역시 중구 종가로 641, 1층104호 (서동,굿프라임1)
용도 / 이용상태
대지 · 104호 창고로 폐문상태
소유자
장원향
감정가 / 최저가
476,000,000원 / 114,288,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구
에이치에프비삼일유동화전문 유한회사 / 1,191,244,443원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2016.04.06 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 지오오디개발 주식회사 가압류, 울산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 예상배당표 (현재 최저매각가 114,288,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
2,400,032원
1. 근저당권 · 주식회사부산은행
600,000,000원
111,887,968원
2. 근저당권 · 주식회사부산은행
600,000,000원
0원
3. 가압류 · 지오오디개발 주식회사
334,677,175원
0원
4. 가압류 · 울산신용보증재단
67,480,000원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
유찰이 반복될수록 채권 회수 부족은 확대됩니다.
⛔ 상가 리스크 감정가는 476,000,000원이지만 4회 유찰 후 최저가는 114,288,000원입니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락은 권리 문제가 아니라 주변 상가 미활성화와 공실 가능성이 반영된 결과입니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
입지. 울산광역시 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근으로 아파트, 학교, 상가, 주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역 내 근린생활시설 및 운동시설 등이 위치한 지역입니다.
환금성. 주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역으로 평가되어 응찰 시 주의가 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 인수권리는 없지만 배당 부족은 채권자 영역이며 매수인 부담으로 전가되지 않습니다.
공실 확인. 104호는 창고로 폐문상태이며 임대관계는 확인이 필요합니다.
활용성 검토. 상가 활성도와 실제 임대수요 확인 없이 단순 저가 낙찰로 판단하면 위험합니다.
현장 확인. 내부 적치물 및 실제 이용상태는 경매 진행과 응찰 전 재확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 시장을 봐야 한다”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인이 인수할 금액은 없습니다. 그러나 좋은 경매물건은 단순히 싸게 나온 물건이 아니라 낙찰 후 다시 팔리고 임대되는 물건이어야 합니다. 현재 4회 유찰, 공실 상태, 주변 상가 미활성화는 가격보다 더 중요한 판단 요소입니다. 권리는 합격, 환금성은 신중 검토.
