매력지수 C등급 · 권리 인수 위험은 없지만 4회 유찰 상가 공실·저환금성으로 보수적 접근 필요
근저당 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 감정가 대비 24%까지 하락한 상가 공실 물건이며 주변 상가 미활성화와 낮은 경락가율이 확인되어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 아파트형 안전자산이 아니라 공실 상태의 상가 물건입니다. 4회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 주변 상가 미활성화와 환금성 저하를 감안해야 합니다.
감정가
406,000,000원
최초 평가액
최저가
97,481,000원
4회 유찰 후
실질취득
97,481,000원
인수 0원
핵심지표
공실 상가
환금성 점검
울산지방법원 2024타경117756. 울산 중구 서동 굿프라임1 1층 108호 대지 관련 집합건물 물건입니다. 권리만 보면 명확합니다. 2016년 5월 9일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
하지만 가격이 내려온 이유는 권리가 아니라 물건 성격입니다. 감정가는 4.06억이었으나 현재 최저가는 9,748만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 24% 수준입니다. 이는 할인 기회일 수 있지만, 감정평가서상 108호는 공실이고 주변 상가 활성도가 낮아 매각 후 활용성과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경117756
소재지
울산광역시 중구 종가로 641, 1층108호 (서동,굿프라임1)
용도 / 이용상태
대지 관련 집합건물 · 108호 공실
소유자
장원향
감정가 / 최저가
406,000,000원 / 97,481,000원
신청채권
1,191,244,443원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당표 (매각가 97,481,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,154,658원
근저당권 · 주식회사부산은행
600,000,000원
95,326,342원
가압류 · 지오오디개발 주식회사
22,627,500원
0원
가압류 · 울산신용보증재단
67,480,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
4회 유찰 후 현재 최저가와 추가 유찰 시 가격 변화.
✅ 권리 관점 근저당권 이후 권리는 모두 소멸합니다. 매수인 인수액 0원으로 권리 분석 자체는 단순합니다.
⛔ 사업성 관점 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 이유는 공실과 환금성 문제입니다. 감정평가상 주변 상가가 미활성화 상태이며 경락가율이 낮은 지역으로 평가되어 있어, 낙찰 후 임대·매각 계획이 중요합니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 울산 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 접근성은 확보되어 있습니다.
토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 3,686.3㎡입니다.
환금성. 주변 상가 미활성화와 낮은 경락가율 지역이라는 평가가 있어 상가 투자 관점에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 108호는 공실 상태로 확인되어 낙찰 후 임대 가능성을 직접 검토해야 합니다.
상권 확인. 주변 상가 활성도와 실제 유동인구를 현장 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 중요한 것은 팔리는 물건인가”
이 물건은 권리상으로는 깔끔합니다. 임차인 인수도 없고, 낙찰자가 떠안을 권리도 없습니다. 하지만 상가 경매는 권리보다 수익성과 환금성이 핵심입니다. 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 공실 상태와 상권 상황을 감안하면 단순히 저가 낙찰만으로 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격, 사업성은 현장 확인이 필요한 물건입니다.
