부산지방법원 2025타경3976. 부산 강서구 강동동 3756 일대의 대지·토지와 냉장·냉동창고, 식품제조공장, 공장 등이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사대성에프앤디이고, 말소기준권리는 2024.05.31. 주식회사하나은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이후 신한은행·씨제이프레시웨이의 근저당, 다수 가압류, 경매개시결정과 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 더 까다로운 부분은 물건의 현황과 이용 제한입니다. 목록 5·6·12·13은 전부 도시계획도로에 저촉되고, 목록 3도 약 2㎡가 저촉됩니다. 목록 2와 10은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이지만 실제로는 냉장·냉동창고, 사무소, 식품제조공장 등으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에는 위반 여부가 문제될 수 있음이 명시돼 있습니다. 목록 4와 8의 공장은 현재 비어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3976 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 3756 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 냉장창고·냉동창고 · 공장 · 식품제조공장 |
| 소유자 | 주식회사대성에프앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 7,978,680,300원 / 3,909,553,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,985,060,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 과거 중소기업은행 근저당, 이광호 전세권, 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.05.31. 하나은행 근저당권이며, 같은 날 설정된 신한은행 근저당을 포함해 그 이후 설정·등기된 담보권과 가압류, 경매개시결정 및 기술보증기금의 가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 7,978,680,300원, 현재 최저매각가는 3,909,553,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 3,909,553,000원 | 8,180,265,231원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,736,687,100원 | 9,341,402,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 1,915,680,969원 | 10,154,198,542원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,909,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,495,530원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 3,868,057,470원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 씨제이프레시웨이주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,175,800원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,311,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 현대그린푸드 | 8,758,317원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 2,192,555,716원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 184,277,723원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 141,244,954원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,583,260원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 18,415,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 41,495,530원을 제외한 3,868,057,470원이 하나은행 근저당에 배당되고, 이후 권리에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권총액 12,048,322,701원 대비 미배당은 8,180,265,231원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·공법 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 강서구 강동동 ‘중곡마을’ 내에 위치하며, 주위는 전·공장·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 2는 냉장·냉동창고, 목록 10은 식품제조공장과 냉장·냉동창고로 이용 중이며, 목록 4와 8의 공장은 현재 비어 있습니다.
- 용도 차이. 목록 2와 10은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이지만 실제 이용이 다르고 최근 외벽·지붕 등을 리모델링한 것으로 보이며, 위반 여부가 문제될 수 있습니다.
- 도로 저촉. 목록 5·6·12·13의 전부가 도시계획도로에 저촉되고, 목록 3은 약 2㎡가 저촉됩니다.
- 토지 현황. 목록 12의 지목은 답, 목록 13의 지목은 도로이나 실제로는 모두 인접지의 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025.3.3부터 2030.3.2까지 지정돼 있습니다.
- 대표 토지정보. 지목 대, 공업용, 평지·사다리형, 세로한면(가), 토지면적 990.0㎡, 공시지가 748,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 목록별 토지·건물·제시외 건물의 실제 경계와 사용상태를 대조해야 합니다.
- 도시계획도로 저촉. 목록 5·6·12·13 전부 및 목록 3 일부의 저촉이 향후 이용가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 목록 2와 10의 공부상 용도와 실제 이용 차이, 최근 리모델링 부분의 인허가 및 위반 여부를 확인해야 합니다.
- 공실. 목록 4와 8은 현재 공실이므로 시설 상태와 재사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 별도 시세·수익·대체부지 검증 없이 ‘반값’만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담은 구분해 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 사용 가능성을 먼저 보라
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 냉장·냉동창고와 식품제조공장, 공실 공장, 여러 토지가 일괄매각되고 도시계획도로 저촉, 공부상 용도와 현황 이용 차이, 위반 여부 문제, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
감정가 7,978,680,300원에서 2회 유찰돼 3,909,553,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 변화입니다. 하지만 최근 실거래 시세가 없어 49%라는 비율 자체를 가격 메리트로 환산할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 낙찰 후 실제로 어떤 용도로, 어느 범위까지 적법하게 사용할 수 있는가입니다. 권리는 소멸형이지만 현황·공법 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
