부산지방법원 2025타경3976. 부산광역시 사상구 덕포동 429-7을 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 등기에는 덕포동 429-7 외 2필지의 건물이 확인됩니다. 감정요항표의 이용상태에는 냉장창고·냉동창고와 공장이 기재돼 있으며, 일부 공장은 현재 비어 있는 상태로 기록돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 6,693,791,000원입니다.
권리의 출발점은 2023.06.26. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,784,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 씨제이프레시웨이주식회사 근저당 2,000,000,000원과 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기와 배당 시나리오만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3976 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 429-7 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 토지면적 1,055.2㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 이용상태 | 냉장창고·냉동창고 및 공장 · 일부 공장 비어 있음 |
| 소유자 | 주식회사대성에프앤디 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 9,562,559,640원 / 6,693,791,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.06.26. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 5,784,000,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,985,060,627원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 물건(계단실 등, 수변전설비) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019년과 2021년 주식회사대구은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2023.06.26. 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 씨제이프레시웨이 근저당, 기술보증기금·서울보증보험·우리금융캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단·사상구의 압류, 기술보증기금의 가처분 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 6,693,791,000원은 감정가 9,562,559,640원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 4,685,653,700원(49%), 세 번째 유찰 구간은 3,279,957,590원(34.3%)으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 가격 판단에 사용할 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 냉장·냉동창고 및 공장 이용상태와 대지·건물이 결합된 일괄매각인 만큼, 실제 가격 경쟁력은 대상 부동산의 물리적 상태와 수익·활용 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 6,693,791,000원 | 70% | 3,912,041,234원 |
| 2회 유찰 시 | 4,685,653,700원 | 49% | 5,900,097,161원 |
| 3회 유찰 시 | 3,279,957,590원 | 34.3% | 7,291,736,310원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,693,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 69,337,910원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,784,000,000원 | 5,784,000,000원 |
| 2. 근저당 · 씨제이프레시웨이주식회사 | 2,000,000,000원 | 840,453,090원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 2,192,555,716원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 184,277,723원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 141,244,954원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 18,415,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당대상 채권 총액은 10,536,494,324원, 배당액은 6,624,453,090원, 부족액은 3,912,041,234원입니다. 하나은행 배당은 배당표상 채권최고액 5,784,000,000원을 기준으로 산정돼 있으며, 경매 신청 청구액 1,985,060,627원과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 토지·이용상태 및 현황 메모
- 토지. 면적 1,055.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 평지·자루형·중로한면입니다. 공시지가는 1,567,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역으로 기재돼 있으며 소하천구역 접함, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·침수위험지구에 포함됩니다.
- 건물 이용. 감정평가 이용상태에는 냉장창고·냉동창고 및 공장이 기재돼 있고, 일부 공장은 현재 비어 있습니다. 냉장·냉동설비와 냉방설비가 설치된 건물도 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 계단실 등과 수변전설비가 매각에 포함됩니다.
- 평가 제외. 목록 15의 1층 일부 14.4㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 증축부분 일부는 판넬조 등으로 기존 건물과 구조가 달라 별도의 재조달원가가 적용됐습니다.
- 현황 차이. 목록 15는 전후면 단차로 공부상 2층이 남측도로 기준 현황 1층에 해당합니다. 목록 16 일부 약 5㎡는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물과 제시외 계단실 등, 수변전설비가 실제로 어떤 상태로 존재하는지 매각목록과 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
- 14.4㎡ 소재불명 부분. 목록 15의 평가 제외 부분이 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 도로 약 5㎡. 목록 16 일부가 도로로 이용되는 상태를 경계·사용 측면에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 말고, 대상과 유사한 대지·냉장창고·공장 거래와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표와 실제 채권 구분. 하나은행 배당액은 채권최고액 기준으로 계산돼 있으므로 신청 청구액과 실제 배당요구채권을 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2023.06.26. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건을 단순히 “인수 0원에 감정가 70%”라는 이유로 매력적인 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
실거래 시세 자료가 없어 현재 6,693,791,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 냉장·냉동창고 및 공장 이용상태, 제시외 물건 포함 일괄매각, 14.4㎡ 소재불명 평가 제외, 약 5㎡ 현황 도로 이용까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 여부보다 현장·점유·물리적 매각범위와 가격 검증이 승부처입니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이것이 현재 자료에서 가능한 가장 안전한 결론입니다.
