울산지방법원 2025타경12113. 울산 동구 화정동 동산프라자 2층 212호입니다. 감정가 17,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 8,330,000원입니다. 등기부상 현 소유자는 박정웅이고, 현재 경매는 채권자 남창걸의 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 현 등기에는 근저당이나 별도 압류가 남아 있지 않고, 과거 근저당·전세권·임차권·압류 등은 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
권리분석의 초점은 현재 살아 있는 권리입니다. 과거에는 여러 차례 근저당·전세권·주택임차권이 존재했지만 모두 말소되었고, 현 경매의 기준이 되는 권리는 2025.07.16 강제경매개시결정입니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 승계할 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 과정에서 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 조사된 만큼, 실제 점유관계는 입찰 전에 재확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 212호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 8,330,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 박정웅 |
| 신청채권자 / 청구 | 남창걸 / 49,940,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 대상면적 | 19.25㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 기준은 강제경매개시결정
임차인 신고 없음. 과거에는 전세권과 주택임차권이 있었지만 등기부상 모두 말소되었습니다. 특히 송맹림의 주택임차권은 보증금 25,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2011.01.24로 등기되었으나 2013.02.25 말소되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 8,330,000원으로 감정가 17,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되어 절대 금액은 크게 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 평균·최신 거래값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 8,330,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 5,831,000원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 4,081,699원 · 감정가의 24% |
| 동산프라자 경매 평균 | 평균 1.8회 유찰 |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 8,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 남창걸 | 49,940,940원 | 7,780,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 8,330,000원 가정 시 신청채권자 청구액 49,940,940원 중 7,780,060원이 배당되고 42,160,880원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상7층 건물 내 2층 212호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 주상복합 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 1,033,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·시장 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동산프라자 및 인근 유사 판매시설의 최근 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 현황. 수차례 방문에도 폐문으로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 시설 상태와 이용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.07.16 강제경매개시결정 및 과거 말소된 권리들이 등기부 원본과 일치하는지 재확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 신청채권자 청구액 49,940,940원 중 42,160,880원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격은 현장 확인 뒤 판단
이 물건은 현재 등기만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 과거 복잡했던 근저당·전세권·주택임차권은 모두 말소되었고, 현 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격은 두 차례 유찰되어 17,000,000원 → 8,330,000원으로 낮아졌지만, 이를 비교할 직접적인 실거래 자료가 없습니다. 감정평가상 판매시설이고 내부 확인도 되지 않았다는 점까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 ‘49% 할인’이라는 숫자보다 실제 점유·내부상태·주변 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
