울산지방법원 2025타경12113. 울산 동구 화정동 동산프라자 2층 212호입니다. 감정평가상 이 호실은 판매시설로 이용 중이며, 사건상 용도는 대지로 분류돼 있습니다. 현재 등기부에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2025년 7월 16일 남창걸의 강제경매개시결정이 현재 경매의 기준 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 입찰 위험이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가 과정에서 수차례 방문했지만 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 점유자와 명도 상태는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 212호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 판매시설 |
| 소유자 | 박정웅 (2012.11.19. 강제경매로 인한 매각, 2012.11.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 5,831,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남창걸 / 49,940,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리 0원
과거에는 근저당권·전세권·주택임차권 등이 존재했지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 특히 2012년 송맹림의 주택임차권은 임차보증금 25,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2011.01.24.로 등기됐으나 2013.02.25. 해지로 말소돼 현재 존속하는 권리가 아닙니다. 현재 경매의 기준은 2025.07.16. 접수된 남창걸의 강제경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 17,000,000원, 현재 최저매각가는 5,831,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장 실거래 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 이 물건에서 확인되는 시장 정보는 동산프라자 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.8회와 현재 물건의 3회 유찰입니다.
즉 현재 물건은 단지 평균 유찰 횟수보다 더 많이 유찰된 상태입니다. 여기에 감정평가상 판매시설이고, 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 최저가 5,831,000원 자체를 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 근거는 부족합니다. 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 동일한 5,831,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 504,958원 |
| 2. 경매개시결정 · 남창걸 | 49,940,940원 | 5,326,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,831,000원 가정 시 신청채권자에게 5,326,042원이 배당되고, 채권 미배당액은 44,614,898원입니다. 이 미배당액은 신청채권자 측의 부족액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 5,831,000원 | 5,326,042원 | 44,614,898원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4,081,699원 | 3,608,228원 | 46,332,712원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 2,857,189원 | 2,405,760원 | 47,535,180원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 신청채권자 미배당은 44,614,898원 → 46,332,712원 → 47,535,180원으로 증가합니다. 이 채권 부족액은 매수인의 추가 취득비용으로 전환되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정동행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 7층 건물 내 2층 212호이며, 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 가로장방형 완경사 토지로 주상용이며, 토지면적 1,499.8㎡·공시지가 1,033,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시장에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 동산프라자 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회인데 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 판매시설이라는 용도와 내부·임대관계 미확인을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등기상 인수 0원이더라도 실제 점유자가 누구인지, 인도 가능 여부와 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 훼손·설비 상태는 감정가와 별개로 확인 대상입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 임대차·영업 사용 여부를 입찰 전 다시 조사해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 현재 5,831,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 판매시설의 실제 시장가와 임대수익 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 과거 권리와 현재 권리 구분. 과거 전세권·주택임차권은 모두 말소됐지만, 원본 등기부에서 말소 여부와 현재 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 채권 미배당 44,614,898원은 신청채권자의 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인이 먼저”
이 물건의 장점은 권리 구조가 단순하다는 데 있습니다. 현재 등기상 근저당·압류가 없고, 과거 전세권과 주택임차권도 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
이미 3회 유찰됐고, 감정평가상 용도는 판매시설이며 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 동산프라자 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.8회보다도 더 많이 유찰된 만큼, 이 물건의 승부처는 “권리 인수 여부”보다 실제 점유·내부 상태·판매시설의 환금성과 시장가를 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다. 실질취득액은 현재 기준 5,831,000원이지만, 그 금액이 곧 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
