울산지방법원 2025타경12113. 울산 동구 화정동 동산프라자 2층 232호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 등기 형태는 집합건물입니다. 감정평가서상 해당 호실은 판매시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있지만, 신청채권자 대리인이 제출한 보정서 사진에서는 주거용으로 이용하는 것으로 볼 여지도 있다고 설명합니다.
표면적인 가격 하락 폭은 큽니다. 감정가 42,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 14,406,000원으로 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 보면 단순한 저가 상가 경매로 접근하기 어렵습니다. 말소기준은 2024년 롯데카드 가압류인데, 그보다 오래된 가등기와 전세권이 남아 있기 때문입니다.
특히 전세권자 남창걸은 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 전세금은 48,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 49,940,940원입니다. 따라서 전세권의 배당요구 및 소멸 여부, 전세금 채권과 신청채권의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 단순히 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 232호 도로명주소: 울산광역시 동구 월봉10길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 감정상 판매시설 주거용 이용 가능성 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 박정웅 (2012.11.29 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 42,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,406,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남창걸 / 49,940,940원 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 롯데카드 가압류 (2024.08.20 · 14,406,440원) |
| 선순위 전세권 | 을구 5번 남창걸 · 전세금 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 권리가 핵심
말소기준권리는 2024.08.20 접수된 롯데카드의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 갑구의 오래된 가등기와 을구의 남창걸 전세권은 단순히 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.
말소기준권리 이전의 인수 대상 권리로 분류돼 있으므로, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지, 2012년 종전 강제경매 매각이 해당 권리에 미친 영향과 현재 등기 효력을 원본으로 대조해야 합니다. 확인 전에는 매수인이 안전하게 완전한 소유권을 취득한다고 전제할 수 없습니다.
현재 회차 예상 배당액은 13,746,692원에 불과합니다. 선순위 전세권의 인수 여부는 배당요구와 전세권 소멸 요건 등에 따라 달라질 수 있으므로, 남창걸이 신청채권자인 사정만으로 전세권 전액이 당연히 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 인수조건과 전세권자의 배당·말소 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 주거 이용 가능성과 대항력 미상
매각물건명세서에는 주거 관련 조사 내역이 있으나, 점유자의 성명과 전입신고일·확정일자·보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임대차계약의 존재와 대항력을 확정할 수 없습니다. 대항력이 있다고 단정하는 것도, 없다고 판단하는 것도 모두 부적절합니다.
| 점유 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 성명 미상 · 주거 관련 조사 내역 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
확인된 임대차계약의 실체와 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
여러 차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 실제 점유자를 확인하고 임대차계약, 보증금, 전입 여부, 점유 개시 시점과 사용 용도를 대조해야 합니다. 미확인 임차인의 보증금 승계 가능성은 선순위 전세권 문제와 별개로 남아 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 시세 대비 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 14,406,000원으로, 감정가 42,000,000원의 약 34% 수준입니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 판매시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
이 물건은 선순위 가등기와 전세권의 처리 결과에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 그대로 매수인의 경제적 이익으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 위험을 해결한 이후에도 실제 이용상태와 환금성을 별도로 평가해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 14,406,000원 | 34% | 98,600,688원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 24% | 102,844,696원 |
| 5회 유찰 시 | 7,058,940원 | 17% | 105,815,501원 |
④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 659,308원 |
| 1. 을구 5번 전세권 · 남창걸 | 48,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 | 14,406,440원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시 · 남창걸 | 49,940,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 659,308원을 공제한 매각대금이 남창걸의 전세권 배당에 배분되는 계산입니다. 채권 총액은 112,347,380원, 예상 채권자 배당액은 13,746,692원, 부족액은 98,600,688원입니다. 남창걸의 신청채권과 전세금 채권은 동일인의 권리이므로 실제 채권 관계 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권 부족액 전부가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 화정동 화정동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 7층 건물 내 2층 232호입니다. 공동위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정상 판매시설이지만 주거용 이용 가능성이 별도로 제기됐습니다. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 용도와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지는 가로장방형이며 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역 및 시장 관련 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다. 실제 사용 및 향후 용도변경 가능성은 관련 제한사항을 대조해야 합니다.
- 환금성. 동산프라자는 1995.01.20 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 동일 호실과 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 1번(전 7번) 가등기의 종류·목적·현재 효력과 2012년 종전 강제경매 매각이 미친 영향을 확인해야 합니다.
- 전세권 인수 여부. 남창걸의 전세금 48,000,000원, 전세권의 배당요구 여부와 매각 시 소멸 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류로 대조하세요.
- 신청채권 관계. 남창걸은 선순위 전세권자이면서 이번 강제경매 신청채권자입니다. 전세금 채권과 청구금액 49,940,940원의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 실제 점유자, 점유 개시 시점, 전입신고, 임대차계약서, 확정일자와 보증금을 확인하세요. 대항력은 현재 미상입니다.
- 실제 이용상태. 감정상 판매시설과 주거용 이용 가능성 사이의 차이를 현장에서 확인하고, 용도 관련 문제를 점검하세요.
- 실질취득금액 재산정. 선순위 권리의 소멸·인수 관계가 확정된 후 낙찰가 이외의 부담과 점유 해결 비용을 반영해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유관계와 인도 가능성, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “최저가 1,440만원보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 42,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 14,406,000원까지 내려왔습니다. 하지만 단순한 저가 매물로 볼 수는 없습니다.
1996년 가등기의 성격과 효력, 남창걸의 선순위 전세권 48,000,000원의 인수 여부, 주거 관련 미상 점유자의 실제 임대차관계가 모두 중요한 확인사항입니다. 예상배당에서 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도, 선순위 권리의 최종 처리 결과가 확인되기 전에는 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
게다가 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거도 부족합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 선순위 권리와 점유 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선이라는 것입니다. 가등기의 법적 성격과 현재 효력, 선순위 전세권의 배당·소멸 관계, 미상 점유자의 대항력 및 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 이 조건들이 명확해진 이후에야 최저가 14,406,000원의 경제적 의미를 평가할 수 있습니다.
