울산지방법원 2025타경12113. 울산 동구 화정동 동산프라자 2층 232호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이고, 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 대리인이 제출한 2025.07.16.자 보정서 첨부 사진상 주거용으로 이용하는 것으로 볼 여지도 있다고 기재돼 있습니다. 이 물건의 승부처는 2회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 권리가 실제로 무엇을 남기는지입니다.
등기상 말소기준은 2024.08.20. 롯데카드 가압류입니다. 그런데 그보다 무려 앞선 1996.01.05. 소유권이전청구권 가등기와 2014.11.07. 남창걸 전세권이 모두 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분석돼 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 232호 |
| 종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 감정상 판매시설 · 주거용 이용 가능성 언급 |
| 소유자 | 박정웅 (2012.11.29. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남창걸 / 49,940,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 두 개의 핵심 권리
② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘있다’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유 조사 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
주거로 조사된 점유 관계가 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 감정평가 역시 수차례 방문에도 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 적었습니다.
③ 가격 구조 — 20,580,000원이 실제 취득비가 아니다
현재 회차 최저가는 감정가 42,000,000원의 49%인 20,580,000원입니다. 하지만 선순위 전세권의 미배당분을 함께 보면 계산은 달라집니다.
| 현재 최저매각가 | 20,580,000원 |
|---|---|
| 선순위 전세금 | 48,000,000원 |
| 현재 가정 배당액 | 19,809,560원 |
| 전세금 미배당 | 28,190,440원 |
| 최소 실질부담 | 48,770,440원 = 최저가 20,580,000원 + 전세금 미배당 28,190,440원 |
| 추가 위험 | 1996년 선순위 가등기 · 대항력 가능·미상 점유 |
즉 최저가만 보면 20,580,000원이지만 권리까지 합친 최소 부담은 48,770,440원입니다. 이 금액도 가등기 권리의 가치와 미상 점유자의 보증금을 포함하지 않은 수준입니다. 따라서 “감정가의 절반 이하”라는 할인율은 이 사건의 투자 매력을 설명하는 지표가 되기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 남창걸 | 48,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 | 14,406,440원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 남창걸 | 49,940,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 112,347,380원 중 예상배당은 19,809,560원, 미배당은 92,537,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 등기 분석에서는 선순위 전세권과 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정되어 있으므로 권리 인수 위험을 별도로 봐야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 다만 2025.07.16.자 보정서 첨부 사진상 주거용으로 이용하는 것으로 볼 여지도 언급돼 있습니다.
- 위치. 화정동행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 8m 정도 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 7층 건물이며 공동위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 1,499.8㎡, 지목 대, 주상용, 가로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·시장 등에 포함 또는 저촉되고, 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 동산프라자는 16세대, 1995.01.20. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1996년 가등기 원인·효력 확인. 소유권이전청구권 가등기의 종류와 현재 효력을 우선 확인해야 합니다. 분석상 매수인 인수입니다.
- 남창걸 전세권 확인. 전세금 48,000,000원, 범위 건물 전부인 선순위 전세권입니다. 현재 가정 배당 후 28,190,440원이 남습니다.
- 점유자 확인. 주거로 조사된 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
- 용도 확인. 감정상 판매시설과 주거 이용 가능성 언급이 함께 존재하므로 현황과 실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 배당만 보고 인수 0원으로 판단 금지. 등기상 선순위 가등기와 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 가등기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 20,580,000원이 아니라 선순위 전세금 48,000,000원입니다. 현재 매각가 기준으로 전세권에 19,809,560원이 배당돼도 28,190,440원이 남아, 낙찰가와 합친 최소 실질부담은 48,770,440원입니다. 여기에 1996년 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 분석돼 있고, 주거 점유자의 대항력도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 49%까지 유찰된 저가 물건”이 아니라, “낮은 최저가 뒤에 선순위 권리가 겹친 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격 할인만을 이유로 접근하기에는 권리 불확실성과 이용상태·환금성 위험이 큽니다.
