울산지방법원 2025타경12231. 경상남도 양산시 하북면 순지리에 있는 미소하우스와숲 제1동 3층 301호입니다. 소유자 서삼식은 2020년 10월 23일 거래가액 405,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 늘푸른사상새마을금고 앞으로 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이며, 이를 기준으로 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 투자대상으로서 가격이 적절하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 근린생활시설이자 공실인 상업용 부동산으로, 실제 임대 가능성 및 매각 가능성이 주거용 소형 거래와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 제1동 제3층 제301호 도로명주소: 경상남도 양산시 하북면 신평로 25 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 표기 · 건축물대장상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 12층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 서삼식 (2020.10.23 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 | 397,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,171,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 늘푸른사상새마을금고 |
| 청구금액 | 527,817,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 현황 | 공실 · 임대관계 미상 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.10.23 설정된 늘푸른사상새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며, 2025.07.25 같은 금융기관의 신청에 따른 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
등기상 해당 근저당권에는 제2층 제201호 공동담보가 기재되어 있습니다. 다만 이는 담보관계에 관한 기재로, 본 사건에서 분석하는 매각 대상은 제3층 제301호입니다. 공동담보물 전체가 함께 매각되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮아도 직접 비교할 수 없는 이유
미소하우스와숲의 최근 실거래 자료에는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 218,928,571원이고 최근 12개월 거래 4건의 평균은 227,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 5월의 250,000,000원이며, 최근 거래 평균은 과거 거래 평균보다 9.6% 상승한 것으로 집계됩니다.
그러나 실제 분석 대상 면적은 253.11㎡인 반면, 확보된 실거래는 76.06㎡ 또는 78.21㎡입니다. 같은 건물에서 발생한 거래라도 면적이 크게 다르므로, 최근 평균과 최저매각가를 단순히 비교한 할인율을 해당 호실의 실제 시세 할인율로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.21㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 78.21㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 76.06㎡ | 8층 | 207,500,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 12층 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 11층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.21㎡ | 4건 | 227,500,000원 |
| 전체 평균 | 76.06~78.21㎡ | 7건 | 218,928,571원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,706,394원 |
| 1. 근저당권 · 늘푸른사상새마을금고 | 624,000,000원 | 133,464,606원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 136,171,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,706,394원을 제외한 133,464,606원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 624,000,000원 기준 미배당액은 490,535,394원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
실제 경매 신청 청구액은 527,817,930원입니다. 위 미배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로 실제 확정 채무 잔액과는 구분해야 합니다. 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 대신 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 490,535,394원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 95,319,700원 | 93,203,945원 | 530,796,055원 | 0원 |
| 5회 유찰(16.81%) | 66,723,789원 | 65,122,761원 | 558,877,239원 | 0원 |
미배당액은 채권최고액 기준입니다. 각 회차에서 예상배당액이 달라지더라도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 별도의 우선변제 사항 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 하북초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 노변 근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러 및 가스공급설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 주거용 부동산과 달리 실제 영업·임대 수요에 따른 활용성 검토가 중요합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 내외, 남서측 일부는 폭 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 주상복합건물 부지로 이용 중인 사다리꼴 유사 형상의 토지이며, 지목은 대입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 개별공시지가는 899,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 미소하우스와숲은 18세대 규모이며 2020.10.19 준공됐습니다. 본건은 공실인 근린생활시설인 만큼 소형 주거용 실거래만으로 향후 매각 가능성과 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상과 면적 대조. 집합건물 등기부, 건축물대장 및 매각물건명세서를 통해 제301호의 정확한 전유면적·공용면적·대지권 및 매각 범위를 확인하세요.
- 가격 비교 오류 방지. 최근 12개월 평균 227,500,000원은 78.21㎡ 거래의 평균입니다. 분석 대상인 253.11㎡와 직접 비교하지 말고 실제 용도·유사 면적의 거래 자료를 확보하세요.
- 공실과 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 임대차계약, 사업자등록 및 명세서상 인수사항을 재확인하세요.
- 상업용 임대수익 점검. 예상 임대료와 관리비, 공실 유지비용, 시설 상태 및 용도별 입점 가능성을 확인하세요. 인근 주거용 거래가격을 예상 임대수익의 근거로 사용하지 않는 것이 좋습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 제201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 제301호의 매각 범위와 공동담보 관련 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 136,171,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 95,319,700원 및 66,723,789원입니다. 가격 하락 자체보다 실제 이용가치와 임대수익이 입찰가를 뒷받침하는지 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 상업용 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 향후 관리비 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — 감정가 할인율과 실제 가격 메리트는 다르다
울산지방법원 2025타경12231은 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권자의 배당 부족액도 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 세 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 하락했음에도, 비교 가능한 동일 면적 거래를 확보하지 못했고 대상 물건은 공실인 근린생활시설입니다. 참고 거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래가만으로 적정 가격을 확정할 수 없습니다.
핵심은 권리상 인수 0원이라는 장점을 유지하되, 면적·용도에 맞는 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 할인율을 가격 메리트로 인정하지 않는 것입니다. 반복 유찰과 공실에 따른 환금성 위험을 입찰가격에 반영해야 합니다.
