울산지방법원 2025타경12231. 양산시 하북면 순지리 ‘미소하우스와숲’ 1동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 건축물대장상 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 서삼식이 2020.10.22 매매를 원인으로 거래가액 405,000,000원에 취득했고, 다음 날인 2020.10.23 늘푸른사상새마을금고가 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.07.25 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리 자체는 단순합니다. 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 근저당권자에게 191,006,580원이 배당되며 432,993,420원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제시된 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 해당 근저당에는 미소하우스와숲 1동 2층 201호가 공동담보로 기재되어 있어, 공동담보 관계와 실제 배당 진행은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 1동 3층 301호 · 도로명 경상남도 양산시 하북면 신평로 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 · 현황 공실 · 지하1층 지상12층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 서삼식 (2020.10.22 매매 · 거래가액 405,000,000원 · 2020.10.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 194,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른사상새마을금고 / 527,817,930원 |
| 말소기준 | 2020.10.23 을구 1번 근저당권 · 늘푸른사상새마을금고 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 공동담보 | 미소하우스와숲 제1동 제2층 제201호 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없으며, 현재 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 늘푸른사상새마을금고 근저당과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 85.5%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
미소하우스와숲의 실거래는 총 7건이 제시되어 있고, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 227,500,000원, 최신 거래는 2026.05 250,000,000원입니다. 현재 최저가 194,530,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%로 계산되어 있습니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 9.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.21㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 76.06㎡ | 8 | 207,500,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 227,500,000원 |
전체 실거래 평균은 218,928,571원, 최저 거래는 205,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원입니다. 전체 평균 대비 현재 최저가는 88.9%로 제시되어 있지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건에서는 그보다 더 중요한 제한이 비교 면적 불일치라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,523,420원 |
| 1. 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 624,000,000원 | 191,006,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자 채권최고액 624,000,000원 중 191,006,580원만 배당되어 432,993,420원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 하북초등학교 북서측 인근이며, 주위는 노변 근린생활시설·공동주택·통도사·주상용 건물·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층 지상12층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소화전·스프링클러, 가스공급설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 545.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 주상복합건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 899,400원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측 일부가 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 본건과 실거래 표본의 면적이 일치하지 않고 현황이 공실 근린생활시설입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 맞추기. 본건 비교 대상면적은 253.11㎡인데 제시 실거래는 78.21㎡·76.06㎡입니다. 85.5% 비율만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 실제 활용계획과 용도 적합성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 늘푸른사상새마을금고 근저당에는 2층 201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 진행 및 배당관계를 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입·사업자등록 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 근저당 미배당 432,993,420원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 횟수만 보고 입찰하지 않기. 2회 유찰·49%라는 할인율보다 공실 근린생활시설의 실제 수요와 환금성을 먼저 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가 관련 자료·배당 및 매각 관련 원본을 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제다
권리분석만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2020.10.23 늘푸른사상새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자에게 432,993,420원의 미배당이 발생해도 그것이 매수인 승계액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 194,530,000원은 최근 12개월 평균 227,500,000원의 85.5%로 보이지만, 대상 면적 253.11㎡와 거래 표본 78.21㎡·76.06㎡가 일치하지 않습니다. 게다가 현황은 공실 근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 비교적 깔끔하지만, 가격 메리트는 동일 용도·동일 면적 시세를 추가 확인하기 전까지 보류”입니다. 49%라는 숫자만으로 입찰가를 정하기보다 실제 이용성과 환금성을 먼저 검증하는 편이 맞습니다.
